Виходячи з досвіду і не тільки нашої країни, інвестування в будівництво житла (як спекулятивне, так і в форматі «для себе»), хоч і не є класичною інвестиційною діяльністю, але пов'язано з суттєвими ризиками щодо часу та вкладених коштів.
Варіація проблем
Проблем, з якими можуть зіткнутися інвестори, на жаль, досить багато.
Якщо узагальнити та говорити про найбільш матеріальні, структурувати їх перелік можна наступним чином:
- а) пов'язані з відсутністю у забудовника передбаченого законом пакета документів.
У такому разі є ризик, що будинок так і не почне будуватися або будівельні роботи буде зупинено.
Також імовірні проблеми з введенням будинку в експлуатацію та підключенням до комунальних мереж (наприклад, ситуація з «об'єктами Войцеховського»).
- б) пов'язані з відсутністю у забудовника фінансових коштів.
У такому разі знову ж таки є ризик, що реалізація/фіналізація будівництва опиниться під загрозою (наприклад, ситуація з «Укрбудом»).
- в) пов'язані з відверто шахрайськими діями забудовників.
Кількість ризиків у такому разі складно окреслити, але живий приклад – ризик повторного перепродажу однієї й тієї ж ще не побудованої квартири (наприклад, ситуація з «Еліта-Центр»).
Крім того, не можна забувати, що в разі використання інвесторами кредитних коштів, залучених у банків, факт зупинення будівельних робіт або навіть консервації будмайданчика часто не буде аргументом для надання інвестору кредитних канікул.
Пропозиції щодо захисту прав інвесторів
Нещодавно анонсований законопроєкт щодо об'єктів незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості повинен адресувати ризики, зазначені вище в пунктах а) і в).
До речі, фінальний текст цього документа ще не був офіційно оприлюднений, тому можемо судити про нього тільки за непрямими джерелами інформації.
Якщо коротко, то суть механізму, на якому роблять акцент автори, в тому, що ще до початку продажів забудовник повинен отримати дозвіл на будівництво та забезпечити реєстрацію права власності на об'єкт.
Також у запропонованій Єдиній електронній системі повинна бути вказана інформація, що ідентифікує майбутні квартири.
Водночас останні повинні будуть продаватися безпосередньо як майбутні об'єкти нерухомості із зазначенням їхніх унікальних ідентифікаційних даних.
Перспективи ринку
За тих обставин, що склалися на ринку, поява законопроєкту здається дуже доречною. Щоправда, своєчасним його можна було б назвати років 15 тому.
Якщо ідеї, які озвучено його ініціаторами, встоять під час обговорення в стінах ВР, а також будуть підкріплені механізмами їхньої імплементації, результат очікується цілком позитивний.
Не можна не погодитися з думкою експертів, що в разі ухвалення закону девелоперам стане складніше й дорожче адмініструвати продажі в новобудовах, що може позначитися на ціннику квадратного метра.
Чи виправдано це? Впевнений, що ошукані інвестори з висоти свого досвіду відповіли б на це питання ствердно.
Тут також важливо зробити застереження, що законопроєкт не містить у собі панацею від усіх ризиків для інвесторів, які зазначено вище. Але випередження навіть окремих потенційних проблем є важливим кроком уперед.
Зміни також повинні дати новий імпульс будівельній індустрії — очистивши її від гравців, які не готові грати за прозорими правилами, і, ймовірно, збільшивши попит з боку споживачів.
Останнє очікується, зважаючи на анонсоване зниження іпотечних відсоткових ставок. Стежитимемо за розвитком ситуації.
