logo-image
Nuances of land lease in Kyiv
Author: Andrii Kokhan
Source: Yuryst&Zakon. – #39. – 31 October 2019
Download

Фразу "это страна в стране" автору настоящей статьи приходилось слышать в отношении двух городов Украины: Киева и Одессы. В обоих случаях она касалась специфического регулирования земельных и строительных отношений в данных населенных пунктах.

Поговорим о Киеве и о вопросах, которые, на наш взгляд, усложняют или потенциально могут усложнить жизнь бизнесу, когда речь заходит об аренде земли коммунальной собственности.

Подписание договоров аренды

В столице ярко обозначена проблема с подписанием мэром договоров аренды и дополнительных соглашений к ним. Суть проблемы довольно проста: после голосования Киевсовета за арендный вопрос и подготовки проекта договора Киевземом (так по старой памяти называют городской Департамент земельных ресурсов) этот проект могут не подписывать месяцами, а иногда и годами. Сделаем акцент на том, что это происходит не по вине потенциальных и действующих арендаторов. Если посмотреть судебную практику, Киев, вероятно, будет рекордсменом по количеству договоров аренды земли, признанных заключенными в судебном порядке в связи с бездействием городской власти. Причем интересно, что меняются мэры и политические силы, которые имеют большинство в Киевсовете, а ситуация с подписанием все так же остается "странной" и не очень комфортной для бизнеса.

Автор статьи в свое время предлагал простой выход из этой ситуации: зафиксировать несколько дней в каждом месяце для приема мэром нотариусов и лиц, в чью пользу принято решение о передаче земельного участка в аренду / внесении изменений в договор аренды и т. п., в целях подписания и удостоверения соответствующих документов. К сожалению, соответствующий проект решения Киевсовета тогда не дошел до сессионного зала.

Таким образом, сроки заключения договора аренды земли являются непредсказуемыми, и это нужно учитывать при бизнес-планировании.

Подмена понятий?

Далее приведем выдержки из извлечения из Государственного земельного кадастра (ГЗК) и договора аренды конкретного земельного участка, который расположен в г. Киеве. Обратим внимание на целевое назначение и вид использования земельного участка.

(Договор аренды. В целях обеспечения конфиденциальности данные, идентифицирующие земельный участок, скрыты).

Как можно заметить, то, что в ГЗК зафиксировано как "вид использования", в договоре аренды отражено как "целевое назначение". Проблема здесь в следующем.

Целевое назначение и вид использования земли – понятия связанные, но все же разные. Вид использования, к слову, – довольно странная категория в земельном праве, фактически уточняет целевое назначение и может "усекать" права собственника земли/землепользователя, предусмотренные соответствующим кодом целевого назначения.

Отметим следующее: в соответствии с законодательством использование земли с нарушением ее целевого назначения – состав правонарушения с довольно серьезными последствиями. О нарушении вида использования земли законодательство, в свою очередь, не упоминает, и возникает странная ситуация, о которой скажем далее. Кроме того, без "правильного" целевого назначения возникает проблема с прохождением некоторых разрешительных процедур.

Соответственно:

1) если в вопросе применения санкций за использование земли не по целевому назначению руководствоваться "киевским подходом", закрепленным в договоре аренды, то осуществление в отношении земельного участка деятельности, которая не соответствует целевому назначению по договору аренды (и одновременно – виду использования по ГЗК), но охватывается целевым назначением по ГЗК, может трактоваться как нарушение целевого назначения земельного участка и основание для договорной и административной ответственности;

2) из практики – из приведенного примера видим, что в виде использования не фигурирует слово "строительство", которое предусмотрено кодом 02.01 КВЦНЗ. У землепользователей, которые планируют осуществить строительные работы, в аналогичной ситуации потенциально могут возникнуть проблемы с получением градостроительных условий и ограничений. Это связано с тем, что земля "не предоставлялась для целей строительства". Такая ситуация является явно абсурдной в случаях, когда запланированные строительные работы соответствуют градостроительной документации.

Рекомендуем обращать внимание на такие вещи как на этапе отвода земли, так и при осуществлении транзакций в отношении сформированных земельных участков.

Must завершить строительство

Киевские договоры о передаче коммунальной земли под застройку чаще всего содержат условие об обязательстве арендатора закончить строительство в срок, установленный проектной документацией. Кроме того, в ряде случаев это условие сопровождается еще одним – строительство в любом случае должно быть завершено не позднее какого-то конкретного срока (чаще всего – 3 года с даты регистрации права аренды (до 2013 года – с даты регистрации договора аренды)). Приведенные условия обеспечиваются правом Киевсовета расторгнуть договор аренды при нарушении этих сроков.

Данные требования касаются в первую очередь нового строительства. Отметим, что начинать строительные работы на земле без оформленного титула на нее закон не разрешает. По сути, за 3 года арендатор должен успеть начать и завершить строительные работы, а также сдать объект в эксплуатацию, что на практике редко когда удается реализовать в такие сжатые сроки. Судебная практика по этому вопросу не однообразная, однако, чаще всего (i) при наличии оговорки в договоре с четким сроком застройки (например, приведенные выше 3 года) и (ii) отсутствии продвижения в реализации строительного проекта суды имеют тенденцию поддерживать позицию Киевсовета, расторгающего договор в связи с нарушением обязательства со стороны арендатора.

Риски здесь очень серьезные:

1) если разрешение на строительство не было получено за время действия договора аренды, то без договора вероятность получить его практически сводится к нулю (исключением являются работы, которые ведутся в отношении существующего объекта: реконструкция, реставрация и капитальный ремонт без изменения геометрии объекта);

2) автоматически возникают проблемы с приемкой в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Безусловно, условие договора аренды земли о завершении строительства является важным аспектом, который должен учитывать землепользователь в контексте оценки и управления рисками.


ВЫВОД:

Приведенные выше примеры являются отдельными показателями специфики арендных отношений в г. Киеве. В каждом конкретном случае могут появляться дополнительные вопросы, которые потребуют повышенного внимания. Для оценки соответствующих рисков, а также правильного оформления прав на землю и структурирования земельной составляющей бизнеса мы рекомендуем привлекать специалистов, владеющих соответственной экспертизой и опытом в данных вопросах. В ином случае повышается риск того, что ожидания decision makers в отношении земельного участка не будут соответствовать реальности, а уровень ограничений, который будет нести в себе договор аренды, не позволит реализовать проект в рамках задуманной концепции.

This site uses cookies to offer you better browsing experience.
READ MORE