Вислів "це країна в країні" авторові цієї статті доводилося чути стосовно двох міст України: Києва й Одеси. В обох випадках він стосувався специфічного регулювання земельних і будівельних відносин у цих населених пунктах.
Поговоримо про Київ і про питання, які, на наш погляд, ускладнюють або потенційно можуть ускладнити життя бізнесу, коли йдеться про оренду землі комунальної власності.
Підписання договорів оренди
У столиці є виразно визначеною проблема з підписанням мером договорів оренди та додаткових угод до них. Суть проблеми доволі проста: після голосування Київради за орендне питання та підготування проекту договору Київземом (так за давньою звичкою називають міський Департамент земельних ресурсів) цей проект можуть не підписувати місяцями, а іноді й роками. Зробимо акцент на тому, що це відбувається не з вини потенційних і діючих орендарів. Якщо оглянути судову практику, Київ, імовірно, буде рекордсменом за кількістю договорів оренди землі, котрі визнано укладеними в судовому порядку у зв'язку з бездіяльністю міської влади. До того ж цікаво, що змінюються мери і політичні сили, які мають більшість у Київраді, а ситуація з підписанням усе так само залишається "дивною" і не надто комфортною для бізнесу.
Автор статті свого часу пропонував простий вихід із цієї ситуації: зафіксувати кілька днів у кожному місяці для приймання мером нотаріусів та осіб, на чию користь прийнято рішення щодо передачі земельної ділянки в оренду / внесення змін до договору оренди тощо, задля підписання й посвідчення відповідних документів. На жаль, відповідний проект рішення Київради тоді не дійшов до сесійної зали.
Отже, строки укладення договору оренди землі є непередбачуваними, і на це потрібно зважати під час бізнес-планування.
Далі наведемо уривки із витягу з Державного земельного кадастру (ДЗК) і договору оренди конкретної земельної ділянки, розташованої в м. Києві. Звернемо увагу на цільове призначення та вид використання земельної ділянки.
(Договір оренди. З метою забезпечення конфіденційності дані, що ідентифікують земельну ділянку, приховано).
Як можна помітити, те, що в ДЗК зафіксовано як "вид використання", у договорі оренди відображено як "цільове призначення". Проблема криється в такому.
Цільове призначення і вид використання землі – поняття пов'язані, але все ж таки різні. Вид використання, до речі, – досить дивна категорія в земельному праві, фактично уточнює цільове призначення і може "урізати" права власника землі/землекористувача, передбачені відповідним кодом цільового призначення.
Зазначимо таке: відповідно до законодавства використання землі з порушенням її цільового призначення – склад правопорушення з досить серйозними наслідками. Про порушення виду використання землі законодавство, зі свого боку, не згадує, і виникає дивна ситуація, про яку поговоримо далі. Крім того, без "правильного" цільового призначення виникає проблема з проходженням деяких дозвільних процедур.
Відповідно:
1) якщо в питанні застосування санкцій за використання землі не за цільовим призначенням керуватися "київським підходом", закріпленим у договорі оренди, то здійснення щодо земельної ділянки діяльності, що не відповідає цільовому призначенню за договором оренди (і водночас – виду використання за ДЗК), але охоплюється цільовим призначенням за ДЗК, може трактуватися як порушення цільового призначення земельної ділянки і підстава для договірної й адміністративної відповідальності;
2) із практики – із наведеного прикладу бачимо, що у виді використання не фігурує слово "будівництво", яке передбачено кодом 02.01 КВЦПЗ. У землекористувачів, які планують здійснити будівельні роботи, в аналогічній ситуації потенційно можуть виникнути проблеми з отриманням містобудівних умов і обмежень. Це пов'язано з тим, що земля "не надавалася для цілей будівництва". Така ситуація є явно абсурдною у випадках, коли заплановані будівельні роботи відповідають містобудівній документації.
Рекомендуємо звертати увагу на такі речі як на етапі відведення землі, так і під час здійснення транзакцій щодо сформованих земельних ділянок.
Must завершити будівництво
Київські договори щодо передання комунальної землі під забудову найчастіше містять умову про зобов'язання орендаря закінчити будівництво в строк, установлений проектною документацією. Крім того, у деяких випадках ця умова супроводжується ще однією – будівництво в будь-якому разі має бути завершено не пізніше якогось конкретного строку (найчастіше – 3 роки з дати реєстрації права оренди (до 2013 року – із дати реєстрації договору оренди)). Наведені умови забезпечуються правом Київради розірвати договір оренди в разі порушення цих строків.
Такі вимоги стосуються насамперед нового будівництва. Зазначимо, що розпочинати будівельні роботи на землі без оформленого титулу на неї закон не дозволяє. По суті, за 3 роки орендар повинен встигнути розпочати й завершити будівельні роботи, а також здати об'єкт в експлуатацію, що на практиці рідко коли вдається реалізувати в такі стислі строки. Судова практика щодо цього питання не одноманітна, однак, найчастіше (i) за наявності застереження в договорі з чітким строком забудови (наприклад, наведені вище 3 роки) та (ii) відсутності просування в реалізації будівельного проекту суди мають тенденцію підтримувати позицію Київради, яка розриває договір у зв'язку з порушенням зобов'язання з боку орендаря.
Ризики тут досить серйозні:
1) якщо дозвіл на будівництво не отримано за час дії договору оренди, то без договору ймовірність отримати його практично зводиться до нуля (винятком є роботи, які ведуться щодо існуючого об'єкта: реконструкція, реставрація та капітальний ремонт без зміни геометрії об'єкта);
2) автоматично виникають проблеми з прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.
Безперечно, умова договору оренди землі про завершення будівництва є важливим аспектом, на який повинен зважати землекористувач у контексті оцінки та управління ризиками.
ВИСНОВОК:
Наведені вище приклади є окремими показниками специфіки орендних відносин у м. Києві. У кожному конкретному випадку можуть з'являтися додаткові питання, які потребуватимуть підвищеної уваги. Для оцінки відповідних ризиків, а також правильного оформлення прав на землю та структурування земельної складової бізнесу ми рекомендуємо залучати фахівців, які володіють відповідною експертизою і досвідом у таких питаннях. В іншому разі підвищується ризик того, що очікування decision makers стосовно земельної ділянки не відповідатимуть реальності, а рівень обмежень, який нестиме в собі договір оренди, не дасть змоги реалізувати проект у межах запланованої концепції.
