В «эпоху» карантина бизнесу необходимо более серьезно подходить к содержанию договоров аренды
Можно смело заметить, что одними из главных символов 2020 года должны стать слово «карантин» и сопутствующие ему ограничения. Последние повлияли на большинство сфер экономики нашей страны, в том числе, ритейл и аренду коммерческой недвижимости, где особо актуализировался вопрос освобождения от арендной платы.
Основной удар пришелся на объекты торговой недвижимости, большая часть которых была закрыта для посещения покупателями с середины марта до конца мая 2020 года в силу императивной нормы постановления Кабинета Министров Украины (КМУ) от 11 марта 2020 года № 211, связанной с попыткой остановить распространение COVID-19.
С юридической точки зрения, офисного сегмента проблематика коснулись меньше ввиду отсутствия в большинстве своем прямых запретов на эксплуатацию таких объектов (таким образом, у арендодателей были неплохие основания требовать от арендаторов выполнения своих финансовых обязательств в полном объеме). Но обо всем по порядку.
Не готовы к локдауну
Большинство договоров аренды объектов коммерческой недвижимости, будучи объемными документами, наполненными заумными конструкциями, просто-напросто оказались не готовыми к реальностям локдауна. Но не готовыми к нему также оказались и парламентарии, которые, вероятно, с благой целью поддержать бизнес, а точнее его часть – арендаторов, начали «артобстрел» изменениями и уточнениями применяемых норм права, чем только подлили масла в огонь, запутывая стороны арендных отношений.
Для начала, согласно Гражданскому кодексу (ГК) Украины, наниматель (арендатор):
- вправе требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась (часть 4 статьи 762 ГК Украины);
- освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (часть 6 статьи 762 ГК Украины).
Хозяйственный кодекс (ХК) Украины не предусматривает возможность освобождения арендатора от арендной платы, ограничиваясь:
- правом арендатора требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды (часть 2 статьи 286 ХК Украины).
Приведенные выше положения законодательства Парламент «шлифовал» следующим образом, прорабатывая пункт 14 Заключительных и переходных положений ГК Украины:
(1) С момента установления карантина и до его отмены арендатор может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с частью 6 статьи 762 ГК Украины — в силе с 2 до 18 апреля 2020 года;
(2) На время действия карантинных ограничений, введенных КМУ, обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает в соответствии с частью 2 статьи 286 ХК Украины, частями 4 и 6 статьи 762 ГК Украины, являются также меры, введенные органами власти, запрещающие определенные виды хозяйственной деятельности с использованием арендованного имущества, или меры, запрещающие доступ к такому имуществу третьих лиц — в силе с 18 апреля по 16 июля 2020 года;
(3) С момента установления карантина и до его отмены:
(i) плата за пользование недвижимым имуществом (его частью) подлежит уменьшению по требованию арендатора, который не мог использовать это имущество ввиду введенных ограничений и / или запретов;
(ii) размер уменьшенной платы не может превышать расходы арендодателя (пропорционально арендуемой площади) за соответствующий период по: (а) плате за землю, (б) налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, и (в) оплате стоимости коммунальных услуг;
(iii) норма не распространяется на предпринимателей, которые во время карантина фактически осуществляли бизнес-деятельности с использованием этого имущества в полном объеме, а также на договоры аренды коммунального имущества,
— в силе с 16 июля 2020 года и по настоящее время.
В отношении приведенного выше пункта (iii) отметим, что по сути данное положение закона уточняет механизм реализации положение части 4 статьи 762 ГК Украины в конкретно взятых условиях карантина 2020 года, но настораживает то, что закон пытается урегулировать спорные вопросы «задним числом» и выглядит это, мягко говоря, странно. Также остается открытым вопрос о применении нормы права, действующей в момент возникновения спорных отношений (т.е. пункты (i), (ii) выше).
Вопрос на грани
Интересным является вопрос грани между невозможностью и неполной возможностью пользоваться арендованным помещением в контексте весеннего локдауна. Немногочисленная практика судов кассационной инстанции, сформировавшаяся, правда, ранее в отношении споров, не связанных с карантином, говорит о следующем:
- «Если арендатор по независящим от него обстоятельствам в течение определенного времени был полностью лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, то он вправе ставить вопрос и о полном освобождении его от внесения арендной платы» (постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 1 марта 2017 года по делу № 910/11331/16);
- «Норма права, закрепленная в части 6 статьи 762 ГК Украины, определяет в качестве основания освобождения от обязанности уплатить арендную плату объективную непосредственную невозможность использовать переданное в аренду имущество (быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в помещении вещи и т.п.) в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает» (постановление Верховного Суда от 22 мая 2019 года по делу № 914/1248/18);
- «Обстоятельства, свидетельствующие о том, что имущество не использовалось или не могло быть использовано нанимателем и он не отвечает за это, должны быть доказаны...» (постановление Верховного Суда от 18 августа 2020 года в деле № 910/10657/19)
(приведенная выше практика касается как аренды государственного / коммунального имущества, так и коммерческой недвижимости).
Таким образом, если (а) в арендуемых помещениях остаются вещи, принадлежащие арендаторам, и (б) арендаторы имеют физическую возможность попасть в эти помещения, не открывая их для посетителей, говорить о полном лишении возможности пользоваться арендованным имуществом будет не вполне корректно. Соответственно, более логично обратиться к части 4 статьи 762 ГК Украины. Но здесь нужно отметить, что вопрос «существенности уменьшения возможности пользования имуществом» как следствие карантина является довольно оценочным понятием. Поэтому уточнение, заложенной в последней редакции пункта 14 Заключительных и переходных положений ГК Украины (пункт (iii) выше), в котором говорится о невозможности использования помещения в полном объеме,выглядит весьма уместным.
Таким образом, даже в отношении объектов торговой недвижимости, закрытых посетителей в период локдауна, в большинстве случаев не должна идти речь о полном освобождении от внесения арендной платы за соответствующий период.
Что касается офисного сегмента рынка, в идентифицированных нами судебных решениях в отношении непосредственно карантинных ограничений 2020 года суды первой инстанции имеют тенденции не считать косвенные факторы, например ограниченную работу общественного транспорта в период с середины марта до конца мая 2020 года (что создавало трудности для работников арендаторов добираться до рабочих мест) и т.п., императивным запретом на использование арендованных помещений, обязывающим арендодателей пересматривать договоренности по арендной плате за этот период.
Мы пребываем в интересном временном промежутке, когда только формируется новая судебная практика в отношении имплементации положений частей 4 и 6 статьи 762 ГК Украины и части 2 статьи 286 ХК Украины. Ясно одно, бизнесу нужно брать ситуацию под свой контроль более серьезно подходить к подготовке договоров аренды, дорабатывать свои шаблоны, а также править уже подписанные договоры, корректируя их наиболее критичные и «слабые» положения. Это важно как для арендодателей, так и для арендаторов.
