03.07.2018 Верховною Радою України прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» №2478-VIII (далі – Закон 2478), яким в тому числі внесені зміни до Закону України "Про іпотеку" (далі – Закон) щодо використання іпотекодержателями позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 1 Розділу "Прикінцеві положення" Закону 2478 визначено, що закон вводиться в дію через три місяці з дня набрання чинності цим Законом.
04.11.2018 Закон 2478 набув чинності, а отже буде введений в дію з 4 лютого 2019 року.
Починаючи дослідження впливу Закону 2478 на механізм реалізації позасудових способів звернення стягнення на іпотечне майно, слід звернути увагу, що пунктом 2 Розділу "Прикінцеві положення" закріплено можливість застосування його норм до вже існуючих правовідносин, тобто відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення в дію, крім ч.4 ст.36 Закону.
Таким чином, основною метою Закону 2478 є закріплення на законодавчому рівні сталої правозастосовчої судової практики, направленої на врегулювання існуючих проблемних питань у правовідносинах кредитора, позичальника та поручителя, в т.ч. майнового.
Для застосування іпотекодержателями позасудових способів звернення стягнення на іпотечне майно, прийняття Закону 2478 має ключове значення, адже положеннями такого закону, зокрема, повністю усунуто ризик визнання недійсними вимог іпотекодержателів після завершення позасудових способів звернення стягнення на предмети іпотеки, який був зумовлений положеннями ч.4 ст. 36 Закону в діючій редакції та підтверджується відповідноюсудовою практикою (постанови ВГСУ від 02.10.2017 у справі №908/2517/16, від 20.12.2016 у справі №914/3604/15, від 14.12.2016 у справі №914/3812/15).
Так, ст. 36 Закону в редакції Закону 2478 змінено та серед іншого доповнено частинами наступного змісту:
"Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання:
боржником - фізичною особою основного зобов'язання є недійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя;
боржником - юридичною особою або фізичною особою-підприємцем основного зобов'язання є дійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Якщо вимоги іпотекодержателя забезпечені декількома предметами іпотеки (в тому числі за декількома договорами іпотеки), а позасудове звернення стягнення відбувається за рахунок окремого предмета іпотеки, іпотекодержатель має право вимагати (в тому числі шляхом позасудового врегулювання) виконання зобов’язання боржником та/або іпотекодавцем в частині, що залишилось невиконаною після завершення позасудового врегулювання за таким окремим предметом іпотеки.
Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація прав власності на всі предмети іпотеки, які виступають забезпеченням за основним зобов’язанням:
- за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем);
- за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).".
Вбачається, що внаслідок врегулювання положеннями Закону 2478 ряду прогалин в законодавстві, якими визначено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, з урахуванням того, що положення такого закону будуть застосовуватися і до вже існуючих проблемних правовідносин, іпотекодержателі здебільшого будуть обирати саме позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.
З огляду на це, доцільно звернути увагу на актуальні питання, що виникають в процесі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Так, досить часто постає питання: чи має право іпотекодержатель звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку за наявності судового процесу про звернення стягнення на такий предмет іпотеки? Тобто, чи допускається одночасна реалізація судового та позасудового порядку звернення стягнення на предмет іпотеки?
В контексті вибору способу звернення стягнення на іпотечне майно, як способу захисту порушеного права, слід звернути увагу на рішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 №15-рп/2002, яким визначено, що кожна особа має право вільно обирати незаборонений законом спосіб захисту прав і свобод, у тому числі й судовий. Можливість судового захисту не може бути поставлена законом, іншими нормативно-правовими актами у залежність від використання суб'єктом правовідносин інших засобів правового захисту. Держава може стимулювати вирішення правових спорів у межах досудових процедур, однак їх використання є правом, а не обов'язком особи, яка потребує такого захисту.
Питання вибору способу звернення стягнення на предмет іпотеки досліджено також Верховним Судом України у Постанові від 13.03.2017 у справі № 6-224цс , в якій викладено наступну правову позицію: "Право вибору конкретного способу звернення стягнення на предмет іпотеки покладається на іпотекодержателя. При цьому здійснення особою права на захист не може ставитися в залежність від застосування нею інших способів правового захисту.".
Прикладом того, як у судами оцінюється наявність судового процесу про звернення стягнення на іпотечне майно та одночасне застосування позасудового способу, є, зокрема, справа №916/1816/14. Так, у вказаній справі кредитор спочатку звернувся до суду із позовною заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки, а під час розгляду справи реалізував позасудовий спосіб звернення стягнення на такий предмет іпотеки шляхом набуття його у власність, що для суду апеляційної інстанції стало підставою для припинення провадження в частині позовних вимог кредитора до іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки (відповідна постанова суду апеляційної інстанції залишена без змін судом касаційної інстанції).
Як вбачається з правових висновків вищих судових інстанцій та правозастосовчої практики, кредитор вправі вчиняти будь-які дії (застосовувати способи звернення стягнення на іпотеку визначені Законом та договором), направлені на задоволення своїх вимог за рахунок предмету іпотеки, до моменту фактичного (реального) задоволення своїх вимог (в тому числі і за рахунок такого предмету іпотеки). Такі дії кредитора (одночасне застосування різних способів звернення стягнення на предмет іпотеки) не можуть ставитися в залежність одна від одної.
Підтверджує такий висновок і положення ч.1 ст.36 Закону, якими законодавець встановлює єдине обмеження для застосування позасудового врегулювання. Так, якщо позасудове врегулювання здійснюється шляхом укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, то такий договір має бути укладено між іпотекодавцем і іпотекодержателем до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Отже, одночасне застосування позасудового та судового способів звернення стягнення на предмет іпотеки за обставин, коли не відбулося фактичне (реальне) задоволення кредитором своїх вимог за рахунок предмета іпотеки (як то внаслідок продажу у виконавчому провадженні, набуття у власність, продажу у спосіб визначений ст. 38 Закону) - є можливим та таким, що жодним чином не порушує чинне законодавство України та сталу правозастосовчу судову практику, що регулює іпотечні правовідносини.
Варто звернути увагу, що застосуванню позасудових способів звернення стягнення на іпотечне майно передує виконання іпотекодержателем вимог ч.1 ст.35 Закону, а саме направлення боржнику та іпотекодавцю, якщо він є відмінним від боржника, вимоги про виконання порушеного зобов’язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку не виконання такої вимоги в тридцятиденний строк.
Так, якщо для застосування позасудового способу, визначеного ст. 38 Закону (продаж предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі), достатньо факту направлення іпотекодержателем вимоги, визначеної ч.1 ст.35 Закону, то можливість набуття іпотекодержателем у власність предмета іпотеки (ст. 37 Закону), з огляду на імперативність приписів пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, ставиться в залежність від отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги іпотекодержателя про усунення порушень зобов’язання. Фактично відсутність документу, що підтверджує отримання такої письмової вимоги, унеможливлює набуття іпотекодержателем у власність іпотечного майна в позасудовому порядку.
Для реалізації іпотекодержателем права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі, ключове значення має виконання ч.1 ст.38 Закону та пункту 2.7 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства Юстиції України від 22.02.2012 №296/5 (далі – Порядок вчинення нотаріальних дій), якими встановлено, що для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов'язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір.
Зі змісту вказаних норм вбачається, що Закон в контексті застосування способу – продаж предмета іпотеки будь-якій особі, чітко розрізняє два види повідомлень, а саме, «повідомлення про порушення основного зобов'язання», передбачене ст. 35 Закону, та «повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу», про яке йдеться у ч.1 ст. 38 Закону. Відмінність цих двох повідомлень, вбачається, зокрема, з різного кола осіб, яким вони мають бути надіслані:
- в першому випадку - це боржник та іпотекодавець, якщо він відмінний від боржника,
- в другому - це іпотекодавець та особи, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки.
Отже, для реалізації способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі необхідним є надсилання двох повідомлень, а саме:
- Вимоги про порушення основного зобов'язання, яка направляється в порядку ч.1 ст. 35 Закону,
- Повідомлення про намір укласти договір, яке направляється в порядку ч.1 ст.38 Закону.
Разом з тим, Вищий господарський суд України у Постанові від 13.07.2016 у справі №910/26420/15, звернув увагу на те, що статтею 38 Закону, в т.ч. визначено відповідальність іпотекодержателя за відшкодування завданих збитків іпотекодавцю та усім особам, які мають зареєстровані у встановленому законодавством права чи вимоги на предмет іпотеки у випадку не дотримання іпотекодержателем вимог ч.1 ст. 38 Закону. Будь-яких інших наслідків, таких, зокрема, як недійсність договорів купівлі-продажу, укладених з добросовісним набувачем за наслідками аукціону з продажу предмету іпотеки, наведеною нормою не визначено.
Також, необхідно звернути увагу на можливість застосування позасудових способів у випадку наявності в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно арештів та інших обтяжень, що виникли після реєстрації іпотеки.
Законом 2478, серед іншого, з метою ефективного та швидкого задоволення іпотекодержателем – фінансовою установою своїх грошових вимог до боржника за рахунок предмета іпотеки, доповнено частину 4 ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно" пунктом «7», по суті якого державний реєстратор не вправі відмовити іпотекодержателю – фінансовій установі в реєстрації права власності на предмет іпотеки у випадку наявності в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень та інших речових прав на таке майно, що в силу п.6 ч.1 ст.24 вказаного закону, за загальним правилом є підставою для відмови в проведенні державної реєстрації прав.
Отже, наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності на таке майно за іпотекодержателем - фінансовою установою у випадку реалізації останнім такого позасудового способу звернення стягнення на іпотечне майно, як набуття у власність.
Варто звернути увагу, що пункт 7 частини 4 статті ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно", яку доповнено таким пунктом згідно із Законом 2478, стосується державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33 - 38 Закону.
Разом з тим, відповідно до п.2.7 Порядку вчинення нотаріальних дій, посвідчення договорів купівлі-продажу предметів іпотеки на підставі ст. 38 Закону відбувається за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. Так, на виконання п. 2.1 Порядку вчинення нотаріальних дій, нотаріус при посвідченні правочину про відчуження нерухомого майна перевіряє в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно відсутність податкової застави, заборони відчуження або арешту майна, та у випадку наявності таких обтяжень предмета іпотеки відмовляє в державній реєстрації прав на предмет іпотеки за покупцем на підставі п.6 ч.1 ст.24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Отже, вбачається, що реалізація такого позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки як продаж іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі (ст. 38 Закону) може відбуватися лише за відсутності у Дрежреєстрі речових прав на нерухоме майно будь-яких зареєстрованих обтяжень предмета іпотеки, оскільки, їх наявність фактично унеможливлює реалізацію іпотекодержателем свого права на продаж предмета іпотеки у порядку, встановленому статтею 38 Закону.
З огляду на зазначене, вбачається, що зміни, внесені Законом 2478 щодо порядку застосування позасудових способів звернення стягнення на іпотечне майно, суттєво впливатимуть на вибір способу стягнення заборгованості при визначенні кредитором стратегії роботи з проблемним активом, адже положення такого Закону 2478 сприятимуть реалізації права іпотекодерджателя на задоволенню його вимог за рахунок предмета іпотеки шляхом позасудового врегулювання, що, в свою чергу, спонукатиме потенційних боржників виконувати свої кредитні зобов'язань більш сумлінно!
Разом з тим, звертаємо увагу, що 20.11.2018 у Верховній Раді України зареєстрований Закон № 9304 «Про внесення змін до «Прикінцевих та перехідних положень» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування», метою якого є виключення з положень Закону 2478 умов щодо застосування такого Закону 2478 до вже існуючих правовідносин.
Так, Закон 9304 не тільки унеможливлює застосування кредиторами приписів
Закону 2478 до існуючих проблемних активів, а й в цілому ставить під сумнів ефективність та мету Закону 2478, основним завданням якого, є в першу чергу - позитивно вплинути на врегулювання існуючих проблемних активів для банківського сектору, з метою зменшення частки проблемних позичальників в кредитному портфелі будь-якої фінансової установи з огляду на внесені зміни в законодавчі акти України Законом 2478.
