Земельна реформа в Україні була однією з найбільш тривалих в світі (процес було запущено 15 березня 1991 року). Така довготривалість була пов'язана з тим, що за цей час було запропоновано декілька моделей відкриття ринку земель. Законодавці перебрали всю палітру моделей ринку земель, починаючи від найбільш ліберальних та закінчуючи повним мораторієм.
Серед знакових етапів земельної реформи варто зазначити наступні:
1) У 2001 році ухвалено Земельний кодекс №2768-III, яким введено мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2005 року. Пізніше його дію продовжили, дію мораторію «розширювали» і його норми змінювали декілька разів. Проте, надія на зняття мораторію завжди залишалася.
2) У 2011 році до розгляду у Парламент було подано законопроєкт «Про ринок земель» 9001-д від 07 грудня 2011 року, проте у 2012 році його відхилили та зняли з розгляду.
Законопроєктом 9001-д передбачалося впровадження земельної реформи та запровадження ринку землі на початку 2013 року. Також цей законопроєкт передбачав зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення і заборону продажу землі іноземцям та створення Державного земельного банку.
Проте, питання було настільки заполітизовано, що у Парламенті щодо земельної реформи відбувалася не розумна, виважена професійна дискусія, а PR-акції окремих політичних партій.
3) 31 березня 2020 року Верховна Рада України ухвалила проект Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (введення в Україні ринку землі) (надалі – «Закон»).
Хто є основними гравцями і так би мовити авторами фінальної земельної реформи?
Їх декілька і загалом їхнє бачення реформи трохи відрізнялося до прийняття остаточної версії проєкту Закону. До «авторів» реформи варто віднести Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, Міністерство розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України, Програму USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО), Офіс реформ КМУ, Кабінет Міністрів України та Офіс Президента України.
Яка мета земельної реформи?
Державними органами декларується, що мета реформи – це:
1) забезпечення реалізації конституційних прав громадян на вільне розпоряджання своєю власністю;
2) формування територіальних громад шляхом передачі в їхнє розпорядження сільськогосподарських земель державної власності;
3) прозоре та ефективне управління земельними ресурсами, які не підлягають передачі до територіальних громад.
Більш детально щодо реалізації кожної з цілей аналізуємо нижче.
Забезпечення реалізації конституційних прав громадян на вільне розпоряджання своєю власністю
Право власності в Україні гарантовано Конституцією, попри це, у земельній сфері в частині можливості розпорядження своєю власністю це положення не спрацьовує. Запровадження повного і відкритого ринку земель є обов'язком держави.
Формування територіальних громад шляхом передачі в їхнє розпорядження сільськогосподарських земель державної власності
Цей принцип почав реалізовуватися з запровадженням реформи децентралізації. Наразі йде процес формування об'єднаних територіальних громад та передачі їм земель сільськогосподарського призначення, які розміщені за межами населених пунктів. Очікується, що така передача призведе до більш ефективного використання земель. Поки за рахунок переходу права власності на вказані землі деякі з інвестиційних проектів були зупинені і очікують завершення процедури передачі земель і нерухомого майна до об'єднаних територіальних громад.
Прозоре та ефективне управління земельними ресурсами
Донедавна земельна сфера була найбільш корумпованою. З настанням реформи децентралізації ситуація змінилася на краще. Проте, для економіки негативними наслідками заборони на купівлю-продаж сільськогосподарських земель стали не лише корупція, а й:
1) міграція сільського населення;
2) недоотримання власниками земель орендної плати за свої землі;
3) виснаження ґрунтів через нераціональне використання земельних ресурсів;
4) розвиток тіньової економіки.
Унаслідок дії заборони на відчуження сільськогосподарських земель земельні ділянки приватної форми власності є низьколіквідним економічним активом (тобто, можливе залучення лише земель у обробіток, а не їхній продаж). Це унеможливлює довгострокове кредитування сільського господарства, залучення додаткових інвестицій в аграрний сектор економіки, призводить до блокування довгострокових інвестицій у садівництво, овочівництво і тваринництво, переробку сільськогосподарської продукції та меліорацію.
Ефективне управління землею було невдалим ще і через певні технічні проблеми, а саме відсутність у Державному земельному кадастрі відомостей про земельні ділянки, права на які виникли до 1 січня 2013 року, а також про земельні ділянки сільськогосподарського та лісогосподарського призначення, природно-заповідного фонду, прибережних захисних смуг. Існує проблема відсутності відомостей про значну кількість таких земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.
Серед інших питань, які необхідно вирішити для ефективного управління землями є:
- Удосконалення порядку взаємодії між інформаційними системами державних реєстрів із метою контролю сукупної площі сільськогосподарських земель у власності однієї особи та пов’язаних із нею осіб, уникнення можливих помилок (формування достовірних баз даних), а також внесення інформації про ціну та вартість речових прав до Реєстру речових прав та Державного земельного кадастру.
- Повна діджиталізація державних послуг – переведення надання всіх адміністративних послуг Державного земельного кадастру в електронний формат.
- Запровадження функціонування національної інфраструктури геопросторових даних, що було запроваджено шляхом прийняття Закону України «Про національну інфраструктуру геопросторових даних».
Запровадження ринку земель. Дорожня карта. Етапи реалізації відкриття ринку землі.
Хоча закон про ринок землі № 552-IX було ухвалено ще у березні 2020 року, але, будемо відвертими, з юридичної точки зору цього недостатньо для того, щоб ринок повноцінно запрацював у 2021 році. Фактично цей механізм потрібно детально виписати, інакше нас очікує досить різнопланова практики реалізації.
Вже напрацьована та знаходиться в Парламенті низка земельних законопроєктів щодо реалізації ринку земель. Проте, вони не проголосовані, а до запланованого запуску земельного ринку залишилося 4 місяці. За цей час необхідно запровадити ще цілу низку підзаконних актів. За оцінкою фахівців, уряд для цього має ухвалювати по 2 постанови на тиждень. Чи є це нереалістичним? Навряд.
Варто зазначити, що згідно норм Закону імплементація ринку земель буде поетапною.
Відповідно до оновленої редакції статті 130 Земельного кодексу України, яка набере чинності 01.07.2021 року, набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть: а) громадяни України; б) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади; в) територіальні громади; г) держава.
Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них (як земельні ділянки) як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності. Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Цей абзац втрачає чинність за умови та з дня схвалення на референдумі окремого рішення.
Забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:
1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, – на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
3) особами, які належать або належали до терористичних організацій;
4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;
5) юридичними особами, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
6) юридичними особами, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом Міністрів України;
7) фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України “Про санкції” у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
8) юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
Окрім того, Законом передбачена норма, що загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати десяти тисяч гектарів.
Реалізація відкриття ринку землі передбачає наступні етапи:
І етап: 1 липня 2021 року - землі сільськогосподарського призначення зможуть набути тільки фізичні особи, що є громадянами України. Важливо: максимальний розмір земельної ділянки, встановлений законодавством - 100 га на людину.
ІІ етап: 1 січня 2024 року- крім фізичних осіб, право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть набувати і юридичні особи. У випадку якщо вони створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади, територіальні громади та держава. Важливо: максимальний розмір земельної ділянки, встановлений законодавством - 10 тис. га.
Процедурні аспекти набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення.
Законом не передбачено окремої процедури щодо відчуження земель сільськогосподарського призначення. Законодавцем лише зазначено, що укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Закону.
Але, детально проаналізувавши положення Закону, можна побачити три основні нововведення в частині реалізації права власності на землю:
1) Покупець буде перевірятися на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Порядок такої перевірки має затвердити Кабінет Міністрів України. Зокрема, щодо вимог до набувачів права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, у тому числі обмежень щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вправі набувати у власність одна особа. Така перевірка має здійснюватися з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус має відмовляти у посвідченні угоди.
2) Розрахунки, пов’язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок у банківській установі. Покупець матиме обов'язок документально підтвердити джерела походження коштів для придбання земельної ділянки.
3) Розрахунок ціни продажу. Щодо ціни продажу, то законодавство України не встановлює межу ціни. Це справа домовленості між покупцем та продавцем. Але важливо зауважити, що до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку. Оцінку буде проводити відповідний Держгеокадастр, яка складатиметься з аналізу ґрунтів за різними параметрами.
Підсумовуючи, можна зазначити, що станом на березень 2021 року законодавча база для реалізації положень про ринок земель не є повністю готовою, тому ми точно стикнемося з проблемами реалізації положень закону.
