logo-image
The Law of Ukraine #2194 on improving the management system and deregulation in the land use law
Author: Andriy Kokhan
Source: Yurist & Zakon, 18 March 2021
Download

В Україні поступово впроваджується комплексна земельна реформа, що має вивести земельні відносини з-під впливу подекуди несправедливих норм і непрозорих схем, під тягарем яких вони перебували роками. Одним з інструментів проведення реформи є заплановане прийняття Парламентом законопроекту № 2194 про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин (Законопроект).

Законопроект було зареєстровано ще у 2019 році, він є комплексним, передбачаючи внесення змін до декількох десятків законодавчих актів. В ЗМІ Законопроект в першу чергу згадується в аспекті децентралізації та передачі основних земельних активів державної власності "на місця". Разом з тим, уже зараз зрозуміло, що за Законопроектом, якщо він набуде статус закону, потягнеться шлейф і більш технічних нововведень, які можуть суттєво вплинути на звичний стан земельних відносин. Нижче звернемо увагу лише на декілька з таких перспективних змін, беручи за основу текст Законопроекту до повторного другого читання (від 26.02.2021).

 

  1. Скасування погодження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок

Законопроектом ліквідовується інститут погодження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Тим самим має частково дебюрократизуватися процедура формування та передачі у власність та користування земельних ділянок. Якщо парламентарі дійсно впровадять зазначений підхід, основні адміністративні етапи, які проходитиме замовник розроблення відповідної землевпорядної документації, схоже, складатимуться з: (а) формування земельної ділянки державним кадастровим реєстратором та (б) вирішення питання про затвердження проекту землеустрою відповідним розпорядником землі (нагадаємо, що наразі стандартний проект землеустрою може проходити фактично до трьох погоджень одним лише Держгеокадастром: безпосереднє погодження; експертиза; формування земельної ділянки, і на кожному з цих етапів можуть з'явитися зауваження регулятора). Разом з тим, передбачається, що у ряді випадків проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок в залежності від фактору локації земельних ділянок, їх поточного чи запланованого цільового призначення повинні включати додаткову інформацію про обмеження у використанні землі, функціональну зону території її розташування і т. ін. (отриману від відповідних суб’єктів владних повноважень). Вірогідно, зазначеної інформації має бути достатньо посадовим особам / органам, що розглядатимуть землевпорядну документацію, щоб оцінити можливість задоволення ініціатив щодо відведення земельних ділянок.

 

  1. Скасування державної експертизи землевпорядної документації

Законопроект передбачає втрату чинності Законом України «Про державну експертизу землевпорядної документації». Насправді спеціалісти уже тривалий час наголошували на архаїчності і неефективності самого факту існування такого адміністративного кроку проходження землевпорядної документації як її експертиза, оскільки існує ряд інших етапів / механізмів для перевірки (її) відповідності вимогам законодавства.

 

  1. Додаткові опції щодо інституту емфітевзису

Законопроект розширює функціонал емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) шляхом надання права емфітевту (землекористувачу) передавати земельну ділянку в оренду на строк, що не перевищує строк договору емфітевзису – за умови, що договором емфітевзису це прямо не заборонено. Таким чином,  емфітевти поряд з передбаченим законодавством  правом на відчуження емфітевзису набудуть додатковий інструмент, подібний до суборенди. Важливо відзначити, що суперфіціарії (землекористувачі за договорами суперфіцію) не набувають права передавати в оренду земельні ділянки, надані для забудови.

 

  1. Звуження переліку компаній, які мають право набувати землю у власність?

З самого початку автори анонсували усунення Законопроектом штучних перепон, встановлених у ст.82 Земельного кодексу України, для набуття іноземними компаніями, українськими компаніями з іноземними учасниками доступу до несільськогосподарської землі. Нагадаємо: чинна редакція статті обмежує коло випадків для набуття землі іноземними компаніями та взагалі не згадує про компанії із 100-відсотковим  іноземним  капіталом, що іноді трактується суб’єктами владних повноважень як заборона для останніх набувати землю у власність. Водночас доцільності існування подібних обмежень з моменту їх виникнення ніхто пояснити так і не зміг.

Законопроект до другого читання в редакції від 24.11.2020 найбільш сприятливо виправляв існуючий стан речей – з урахуванням системного читання стст.22 і 130 Земельного кодексу України у ст.82 констатувалося, що юридичні особи  мають право набувати у власність несільськогосподарську землю (безвідносно до наявності чи відсутності іноземного елементу) (див.текст нижче).

Разом з тим, текст Законопроекту до повторного другого читання в редакції від 26.02.2021 максимально змінює концепцію оновлення статті 82 Земельного кодексу України – з існуючої редакції статті виключається згадування про спільні підприємства (компанії, що базуються на спільному капіталі суб'єктів господарської діяльності України та іноземних суб'єктів господарської діяльності) (див.текст нижче). Вважаємо, що імплементація подібних змін не сприятиме правовій визначеності та збільшенню обсягу залучення інвестицій в країну.

Стаття 82. Право власності на землю юридичних осіб

 

Чинна редакція

В редакції Законопроекту до другого читання (від 24.11.2020)

В редакції Законопроекту до повторного другого читання (від 26.02.2021)

1. Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу;

в) прийняття спадщини;

г) виникнення інших підстав, передбачених законом.

2. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

б) за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна.

3. Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб.

4. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню протягом одного року.

1. Юридичні особи можуть набувати у власність земельні ділянки за цивільно-правовими договорами та на інших підставах, передбачених законом.

2. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину юридичними особами, які відповідно до цього Кодексу не можуть набувати їх у власність, підлягають відчуженню протягом одного року.

1. Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу;

в) прийняття спадщини;

г) виникнення інших підстав, передбачених законом.

2. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

б) за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна.

3. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину юридичними особами, які відповідно до цього Кодексу не можуть набувати їх у власність, підлягають відчуженню протягом одного року.

 

  1. Оприлюднення інформації про ініціативи щодо відведення землі

Законопроект передбачає обов’язок органів, що здійснюють розпорядження землею забезпечувати відображення на картографічній основі Державного земельного кадастру ініціатив щодо відведення несформованих земельних ділянок (при безоплатній приватизації та передачі землі в користування). Дане перспективне нововведення є цікавим і має сприяти збільшенню прозорості у операціях з комунальною та державною землею. Однак, відкритим залишається питання відсутності пріоритету у заявника щодо відведення землі на її отримання в кінцевому результаті через брак норми, яка б забороняли відповідному розпоряднику надавати дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки декільком (непов’язаним) особам. Далі починається спринт: хто першим встигне пройти всі бюрократичні процедури та подати документацію для затвердження. Законопроект не змінює вказану ситуацію. Не концентруючись на питанні етичності використання відкритої інформації щодо заявлених ініціатив альтернативними заявниками, наразі виникає питання чи зможе система кадастру належним чином відображати декілька ініціатив, що стосуються однієї території, як швидко буде оновлюватися відповідна інформація і т. ін.  

Наголосимо, що текст Законопроекту не є остаточним та може коригуватися. Він стосується суттєво більшого кола питань, ніж окреслені в даній статті. Висвітлене вище має на меті привернути увагу до концептуальних змін у відповідному регулюванні, які можуть стати актуальними у найближчій перспективі – у випадку прийняття Законопроекту за основу та в цілому.

This site uses cookies to offer you better browsing experience.
READ MORE