В данной статье будут освещены прикладные вопросы, связанные с возникновением права суперфиция. Также в конце статьи немного отойдем от темы и рассмотрим новую коллизию, касающуюся другого права использования чужого земельного участка – эмфитевзиса.
Суперфиций интересен своим функционалом и нераскрытым потенциалом для строительства, так как его использование все-таки сейчас является исключением из правил. Исходя из положений статей 413 Гражданского и 102-1 Земельного кодексов Украины (далее также – «ГКУ» и «ЗКУ»), право суперфиция возникает на основании договора между собственником земельного участка и иным лицом, которому передаётся в пользование земельный участок для его застройки.
Суперфиций во многом напоминает арендные отношения, но является менее зарегулированным:
- отсутствует типовая форма договора;
- платежи по такому договору не являются налогами в понимании Налогового кодекса Украины.
Некоторые нормы, регулирующие его, являются более строгими по сравнению с арендой, например:
- расторжение договора при неиспользовании земельного участка для застройки в течение трех лет подряд (п.4 ч.1 ст. 416 ГКУ);
- возможность потери земельного участка для собственника после окончания строительства (ст.417 ГКУ);
- возникновение права собственности на построенное здание непосредственно у землепользователя, которому собственник передал участок по договору суперфиция (ч.2 ст.415 ГКУ).
Интересно, что государственные регистраторы не видят технических проблем в одновременном существовании титулов аренды и суперфиция в отношении одного земельного участка. Вместе с тем здесь просматривается проблема правового характера, а именно конфликт двух разных прав пользования, разграничение прав землепользователей одного земельного участка и осуществления фактического владения им. Законодательство не дает ответа на вопрос о допустимости одновременного существования таких зарегистрированных прав. С нашей точки зрения, корректнее будет использовать функционал, который уже предусматривает тот или иной титул землепользования (субаренда, отчуждение права суперфиция и т.п.).
Законодательством не предусмотрена возможность возникновения суперфиция в отношении части земельного участка, это является их существенной чертой (в отличии от субаренды или сервитута).
Важно отметить, что решение о возникновении суперфиция может быть принято только собственником земельного участка (соответствующим органом государственной власти/местного самоуправления, если речь идет о земельных участках государственной/коммунальной собственности).
Довольно часто у арендаторов и постоянных пользователей земельными участками возникают вопросы, могут ли они заключать договоры суперфиция с лицами, которые хотят получить участки в пользование для застройки. ЗКУ и ГКУ однозначно говорят о том, что одной из сторон договора должен быть именно собственник земельного участка.
Интересным и наглядным примером неправильного использования института суперфиция является решение Хмельницкого городского совета от 27.01.2016 №47. Данным решением местный совет уполномочивает постоянного землепользователя заключить договор суперфиция касательно части земельного участка с лицом, которое должно осуществить определенную пристройку к зданию. Это решение интересно:
- определением стороны договора (закон говорит, что договор должен заключаться собственником);
- объектом договора – часть земельного участка (законодательство не предусматривает такую возможность).
Скорее всего, это операция нужна была для того, чтобы подрядчик смог выступить заказчиком строительных работ как землепользователь, но факт наличия такого решения остается фактом.
Что интересно, использование суперфиция в Киеве касательно земель коммунальной собственности не является распространённой практикой. Это является следствием отсутствия регулирования и четкой процедуры. По нашей информации Киевским городским советом принималось только одно решение о заключении договора суперфиция (решение от 13.11.2013 N 654/10142, принятое в рамках подготовки города к несостоявшемуся ЧЕ по баскетболу 2015).
Отойдем от вопросов суперфиция и обратим внимание на одно важное обстоятельство касательно эмфитевзиса. Закон Украины от 10.07.2018 № 2498-VIII (о землях с/х назначения), который вступит в силу с 1 января 2019 года, создает коллизию в отношении регулирования максимально возможного срока эмфитевзиса по земельным участкам частной собственности.
Так, в ст. 102-1 ЗКУ с даты вступления в силу изменений, вносимых указанным выше законом, срок эмфитевзиса ограничивается 50 годами. О ст. 408 ГКУ по каким-то соображениям забыли, а она предусматривает возможность для сторон договора об установлении эмфитевзиса согласовать любой срок его действия. Конечно, определенная коллизия была и раньше, ведь срок пользования и срок договора - разные вещи и не всегда совпадают, фактически речь может идти о различных временные промежутки, но практические проблемы по этому поводу не возникало, срок можно было устанавливать диспозитивно. Теперь к существующей теоретической проблемы добавилась еще одна – практическая. При планировании формирования земельных банков это обязательно нужно будет учитывать.
Конечно, большинство будущих сторон договора об установлении эмфитевзиса в отношении его срока будут ограничиваться порогом, установленным специальным законом – ЗКУ. Но не следует забывать, что каких-либо законодательно установленных предпосылок это делать нет, проекты законов «О нормативно-правовых актах», которые урегулировали бы вопрос, так и остались проектами, а потому рано или поздно недоработкой парламентариев обязательно будут пользоваться.
В заключении еще раз отметим интересный функционал института суперфиция (как, впрочем, и эмфитевзиса), и самое главное – наличие некого флера загадочности ввиду отсутствия массива регулирования, процедур и не самой частой практикой его применения. Структурирование отношений с использованием данного вещного права на землю в определенных ситуациях может быть выгоднее как собственнику земли, так и будущему застройщику. В месте с тем пока можно констатировать, что в ближайшее время суперфиций вряд ли заметно пошатнет позицию арендных отношений в строительной сфере и будет рассматриваться как вспомогательная (запасная) опция оформления земли в пользование.
