logo-image
Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту
Автор: Андрій Кохан
Джерело: Юрист і Закон, 20 грудня 2018 року
Завантажити

У даній статті ми проаналізуємо окремі теоретичні (перша частина статті) і практичні (друга частина статті) питання, пов’язані із важливими аспектами залучення замовників будівництва до пайової участі у розвитку інфраструктури населених пунктів.

Дане питання може, на перший погляд, здаватися доволі специфічним та таким, що стосується тільки забудовників та відповідні місцеві ради. Водночас воно як мінімум зачіпає (i) інтереси споживачів ринку первинної нерухомості ринку, опосередковано впливаючи на ціноутворення, а загалом – (ii) інтереси відповідної територіальної громади через вплив на наповнення бюджету розвитку відповідної місцевої ради.

Відповідно до частини другої статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – «Закон») замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов’язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту. Виключенням є десять випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті:

(1)    будівництво об’єктів на замовлення за рахунок державних органів або органів місцевого самоврядування;

(2)    будівництво будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення;

(3)    будівництво будинків житлового фонду соціального призначення та доступного житла;

(4)    будівництво індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 квадратних метрів, господарських споруд, розташованих на відповідних земельних ділянках;

(5)    будівництво об’єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів;

(6)    будівництво об’єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об’єктів соціальної інфраструктури;

(7)    будівництво об’єктів, що споруджуються замість тих, що пошкоджені або зруйновані внаслідок надзвичайних ситуацій техногенного або природного характеру;

(8)    будівництво об’єктів для чемпіонату Європи 2012 року з футболу;

(9)    будівництво об’єктів інженерної, транспортної інфраструктури, об’єктів енергетики, зв’язку та дорожнього господарства (крім об’єктів дорожнього сервісу);

(10) будівництво об’єктів у межах індустріальних парків.

І хоча Закон чітко не визначає права місцевих рад коригувати даний перелік виключень, на практиці вони мають тенденцію його змінювати.

Відповідно до частини десятої статті 40 Закону кошти, отримані як пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту.

Разом з тим, дана норма не реалізується на практиці. Відповідно до статті 71 Бюджетного кодексу України кошти пайової участі надходять до бюджету розвитку місцевих бюджетів, з яких здійснюються видатки на ті напрямки, які можна віднести до інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, так і на інші, але не менш важливі проекти: будівництво і придбання житла окремим категоріям громадян, комп’ютеризацію та інформатизацію загальноосвітніх навчальних закладів відповідно до законодавства, придбання шкільних автобусів та автомобілів швидкої медичної допомоги та інше.

Закон встановлює граничні розміри пайової участі замовників будівництва у розвитку інфраструктури населеного пункту: 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта для житлових будинків та 10 відсотків - для нежитлових будівель та споруд (водночас при розрахунку не враховуються  витрати на придбання та виділення земельної ділянки; звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж; влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій). Органи місцевого самоврядування уповноважені коригувати ці значення в напрямку їх зменшення. Разом з тим, зазначимо, що визначення реальної загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта (особливо, якщо будівництво помітно розтягнуто в часі) іноді стає дуже складним завданням з потенціальним виникненням спору, про що йтиметься далі.

Цікаво, що в проекті рішення Київської міської ради «Про бюджет м. Києва на 2019 рік» закладено прогнозовані надходження від пайової участі замовників будівництва у розмірі більше 320 млн грн, у той час як у Харкові в 2019 році планується залучити лише 18 млн гривень. Суми не захмарні на фоні загального запланованого рівня доходів бюджетів (57,4 млрд гривень у Києві та 12,5 млрд гривень у Харкові). Але коли у березні цього року Кабінет Міністрів України подав свій законопроект, зареєстрований під № 8124, яким планувалося виключити із Закону положення про пайову участь для оптимізації адміністративних процедур у будівництві, чимало представників місцевих рад всієї країни очікувано висловилися в ЗМІ категорично проти цього.

Окремо постає цікаве питання, що є забудовою земельної ділянки у розумінні статті 40 Закону?

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону та частини першої статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництвом вважається нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт.

На перший погляд, вимоги щодо пайової участі стосуються лише будівельних робіт щодо створення нової будівлі на земельній ділянці та розширення існуючих будівель.

Однак, місцеві ради розцінюють недостатню урегульованість даного питання як можливість для своєї дискреції і підходять до нього на власний розсуд. Положення частини першої статті 40 Закону делегують місцевим радам усі питання, пов'язані із відносинами пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. А тому склалася ситуація, коли в залежності від населеного пункту у відповідних порядках, положеннях та методиках залучення і використання коштів пайової участі замовників будівництва підставою для такого залучення можна бачити як виключно нове будівництво та реконструкцію, так і розширений варіант – всі види будівництва: нове будівництво, реконструкція, реставрація та капітальний ремонт.

Наприклад, більшість сільських та селищних рад передбачають необхідність пайової участі у розвитку інфраструктури для всіх чотирьох вказаних вище видів будівництва.

Тоді як норми Порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради
15.11.2016 N 411/1415, застосовуються тільки при новому будівництві або реконструкції об'єктів (у разі збільшення загальної площі об'єкта).

Далі пішло місто Харків, де Порядок пайової участі замовників у розвитку інфраструктури м. Харкова, затверджений рішенням виконавчого комітету Харківської міської ради від 09.11.2011 № 804 (в редакції рішення від 22.05.2013 року № 319) передбачає необхідність сплачувати кошти пайової участі при новому будівництві, реконструкції, реабілітації, капітальному ремонті та технічному переоснащенні об'єктів будівництва.

До речі, згадку про технічне переоснащення, яке законодавець вирішив не зарегульовувати і не відносити до видів будівництва, можна зустріти і в Положенні про порядок залучення та встановлення розміру пайової участі (внеску) фізичних та юридичних осіб у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Чернігова, затвердженого рішенням Чернігівської міської ради від 26.09.2014 (в редакції рішення від 29.06.2017 № 21/VII - 13).

 

Відповідно до абзацу сьомого частини дев’ятої статті 40 Закону кошти пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту сплачуються в повному обсязі до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію єдиним платежем або частинами за графіком, що визначається договором.

Тут починається цікаве:

(1)    Стаття 40 Закону побудована таким чином, що факту ведення  будівництва не достатньо для того, щоб вимагати від його замовника сплати коштів пайової участі – необхідно укласти договір, чого, зрозуміло, не відбувається у 100% випадків. Причини бувають різні, і небажання замовника нести такі додаткові затрати, і більш об’єктивні – наявність розрахунків, які обґрунтовують інші суми коштів пайової участі, ніж вирахувані відповідними виконавчими органами місцевих рад. У таких випадках договори про пайову участь визнаються укладеними через рішення судів за позовами суб'єктів владних повноважень. Судова практика тут неухильна. Разом з тим, можна апелювати щодо неправильних розрахунків і зменшувати визначену суб’єктом владних повноважень вартість пайової участі, що підтверждує наприклад, постанова Верховного Суду від 13.11.2018 у справі  №  910/2989/18.

 

(2)    Сплата коштів пайової участі імперативно визначається однією із умов прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів. Щодо цього проілюструємо такі реальні ситуації:

  • Чиновники розуміють, що цей завершальний етап будівництва є доволі вразливим для забудовників і іноді створюють «некомфортні» ситуації. Наприклад, просто не видають замовнику, який уже сплатив кошти, довідку про виконання умов пайової участі, обґрунтовуючи це певними технічними аспектами чи знаходячи певні договірні порушення зі сторони замовника будівництва. В такому випадку звернення до суду виглядає найефективнішим захистом замовника.
  • З іншої сторони, деякі замовники будівництва знаходять спосіб ввести об’єкт в експлуатацію без підтвердження виконання обов'язку щодо сплати коштів пайової участі. Однак, рано чи пізно про це стає відомо органам ДФС, відповідним місцевим радам та прокуратурі, які подають позови про визнання укладеними   договорів про пайову участь. Практика з цього питання склалася доволі одноманітна – суди задовольняють такі позови. Верховний Суд у постановах від 13.03.2018 у справі № 911/620/17 та від 27.03.2018 у справі № 911/419/17 зазначив, що

(i) ухилення замовника будівництва від укладення договору про пайову участь до прийняття об`єкта нерухомого майна до експлуатації є порушенням зобов`язання, яке прямо передбачено чинним законодавством; (ii) невиконання такого зобов`язання не звільняє замовника будівництва від обов`язку укласти договір про пайову участь, у тому числі й після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію.

Таким чином, ми розглянули окремі теоретичні та прикладні питання пайової участі замовників будівництва у розвитку інфраструктури населених пунктів. Прогнозуємо, що законопроект № 8124, яким, як уже зазначалося вище, пропонується прибрати із законодавства інститут пайової участі, у найближчий час так і не стане законом. А тому для будівельної галузі та територіальних громад це питання і надалі залишатиметься актуальним.