Придбання об'єктів нерухомості за кордоном залишається, без перебільшення, однією з омріяних операцій для українців. По-перше, придбання об'єкту нерухомості у нас і досі розглядається як одна з основних форм інвестування "вільних" коштів. По-друге, придбання такого об'єкта в іншій країні завжди розглядалось як елемент диверсифікації ризиків, можливості мати ліквідне майно в іншій юрисдикції. Ну і по-третє, наявність у власності об'єкта нерухомості в іншій країні дає додаткові можливості саме в цій країні – отримання дозволу проживання чи громадянства (в деяких країнах це обов'язкова умова), можливості отримання кредиту під заставу, тощо.
Взагалі процедура придбання українцями об'єктів нерухомості у інших країнах за останні роки були досить відпрацьовані, проте значні зміни в українському законодавстві останніх місяців та зміни в регулюванні обігу коштів в країнах Європи та інших країнах внесли деякі коригування. Отже, розглянемо основні питання, які необхідно вирішити українцю перед тим, як здійснити таку інвестицію. Виходимо з того, що об'єкт майбутньої угоди вже обрано.
1. Приватна власність чи бізнес-актив
Необхідно визначитися, хто конкретно буде покупцем – громадянин чи юридична особа. Якщо це буде громадянин, слід врахувати сімейні та спадкові обставини. Якщо покупець перебуває в зареєстрованому шлюбі або проживає з особою однією сім'єю, не перебуваючи в зареєстрованому шлюбі, то в більшості випадків такий об'єкт нерухомості стане сумісною власністю чоловіка та жінки. Слід подумати про відображення такого об'єкта в шлюбному договорі та заповіті, що позбавить від багатьох неприємностей в майбутньому. Якщо покупцем буде юридична особа, слід врахувати всі нюанси і ризики такого придбання (країна реєстрації юридичної особи, можливість звернення стягнення кредиторами і т.д.). Крім того, подальше використання такого об'єкта можливе лише в рамках обраної схеми, адже об’єкт, придбаний як особиста власність, далеко не завжди може бути використаний бізнес структурою-юридичною особою та навпаки. Проживання громадянина в будинку, придбаному на ім'я юридичної особи, може потребувати додаткових пояснень і бути джерелом неприємностей. Для того, щоб уникнути цього, і потрібно при будь-якому інвестуванні заздалегідь подбати про окреме планування бізнесових інвестицій та особистих.
2. Податкове планування
Для українських реалій характерними є достатньо низькі податкові витрати на володіння нерухомістю, а також помірні при продажу, спадкуванні, даруванні та інших операціях. Однак в більшості випадків для закордонної нерухомості це не так, і оподаткування та оплата супутніх послуг з придбання та відчуження власної нерухомості, поряд із оподаткуванням володіння нею, складатиме відчутну частку від вартості майна.
Крім того, покупцю необхідно порадитися з податковим консультантом відносно можливої зміни своєї податкової резидентності у зв'язку із володінням зарубіжною нерухомістю та пов'язаними із цим податковими наслідками. Адже в деяких юрисдикціях наявність у власності об'єкта нерухомості дає змогу податковим органам класифікувати її власника як податкового резидента саме цієї країни і, відповідно, вимагати сплати податків в цій країні. Якщо до цього додати, що ухилення від сплати податків майже в кожній країні кваліфікується як злочин, то стає зрозумілим важливість цього аспекту.
У випадку структурування володіння через контрольовану іноземну компанію слід прогнозувати відповідні податкові та організаційні наслідки, оскільки Верховною Радою України 16.01.2020 року проголосовано та прийнято проект Закону "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо вдосконалення адміністрування податків, усунення технічних та логічних неузгодженостей у податковому законодавстві", який стане чинним після підписання Президентом та згідно із яким об'єктом оподаткування податком на доходи контролюючої особи є частина прибутку контрольованої компанії.
Таким чином, ретельне вивчення податкових та фінансових наслідків, з урахуванням мети інвестора, повинно бути одним з ключових завдань у процесі придбання зарубіжної нерухомості.
3. Джерела походження коштів
Це питання тісно пов’язане з попередніми, адже внаслідок подальшого розширення арсеналу заходів фінансового моніторингу згідно з рекомендаціями FATF, питання походження коштів наразі є найважливішим (особливо в країнах ЄС). П'ята директива ЄС щодо запобігання використанню фінансових систем з метою відмивання грошей і фінансування тероризму (директива AML-5), яка була опублікована ще в 2018 році, до січня 2020 р. повинна бути врахована в законодавстві держав ЄС, а її вимоги стали обов'язковими для застосування всіма банками Євросоюзу.
Вказаною Директивою, серед іншого, впроваджуються додаткові вимоги до банків та інших зобов'язаних осіб проводити перевірку інформації про джерела коштів та джерела статків клієнта (бенефіціарного власника клієнта). Тому, потрібно документально підтвердити, звідки і як громадянин або компанія отримала відповідні кошти.
Велика Британія, яка нещодавно вийшла з ЄС та нерухомість якої традиційно цінувалася у якості об'єкта для інвестицій, окрім імплементації рекомендацій FATF, вдалася до ще більш жорстких заходів та конфісковує нерухомість, власник якої не може пояснити походження коштів, на її придбання. Всі експерти слідкують за прецедентною справою Заміри Гаджиєвої, дружини колишнього глави Міжнародного банку Азербайджану, засудженого на батьківщині за розкрадання. Вона проживає у Великобританії, придбала там декілька об'єктів нерухомості та численні коштовності. Це викликало підозри Національного агентства з боротьби зі злочинністю Великої Британії (NCA), яке порушило відповідну справу і заблокувало розпорядження об'єктами нерухомості. Нещодавно Високий суд Лондона відхилив апеляцію З. Гаджиєвої на рішення суду нижчої інстанції про блокування розпорядженням майном. Тепер вона мусить надати пояснення свого багатства і якщо вона не зробить цього, NCA попросить суд конфіскувати майно. Тут ще раз вкажемо на важливість шлюбного договору, адже в деяких випадках дружина бізнесмена може підтвердити законність придбання та володіння такого об'єкта лише за допомогою цього документу.
При відповіді на питання про походження грошових коштів необхідно обов'язково враховувати й інші важливі зміни. Наприклад, створення баз даних, в яких банки, а також інші фінансові установи, перевірятимуть інформацію про вас – не тільки при відкритті, але і при подальшому використанні рахунку (наприклад, глобальний реєстр кінцевих бенефіціарів та їх активів). Також в банках вводиться ризик-орієнтована перевірка всіх ваших операцій (які стосуються не тільки відкриття рахунків, а й здійснення поточних операцій).
Слід зазначити, що практично усі новели AML-5 Україна імплементує у новій редакції закону "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення" (набирає чинності 28.04.2020), включаючи застосування ризик орієнтованого підходу до аналізу операцій та перевірку джерел походження і підстав володіння коштами.
Тож забезпечення документального підтвердження власних статків скоро стане не лише проблемою осіб, що оперують в інших юрисдикціях, але і осіб, що взаємодіють із суб'єктами первинного фінансового моніторингу в Україні.
4. Трансферт грошових коштів
Масштабна валютна реформа, введена в дію в лютому 2019 року Законом України "Про валюту і валютні операції", істотно розширила можливості юридичних і фізичних осіб-резидентів України у частині транскордонного переміщення коштів. Є можливість відкривати рахунки за кордоном без отримання будь-яких індивідуальних ліцензій, а також значно розширено можливості переказувати та переміщувати валюту.
Звичайно, з огляду на предмет інвестування, є сенс розглядати виключно безготівковий шлях розрахунку. При цьому, здійснити платіж за обраний об'єкт нерухомості можливо як з рахунку в Україні, так і з рахунку, відкритого в іноземному банку.
У кожному із цих випадків покупцю доведеться зіткнутися з оновленим у минулому році порядком переказу коштів за межі України (т.з. систему Е-лімітів). В залежності від того, як буде структурована угода, та хто саме виступатиме покупцем, - юридична особа чи фізична, існують обмеження щодо обсягу коштів, які можна перерахувати за кордон протягом року. У кожному випадку обслуговуючий банк в Україні здійснить перевірку трансакції відповідно до діючих правил фінансового моніторингу.
Зауважимо, що у грудні 2019 ліміт для власної угоди фізичної особи підвищено удвічі – до 100 000 євро на рік, однак у випадку придбання більш коштовної нерухомості, необхідно буде закумулювати необхідну суму на закордонному рахунку за тривалий проміжок часу або ж структурувати угоду через підконтрольну юридичну особу.
5. Проблематика нефінансового характеру
Продавці нерухомості за кордоном у більшості випадків представлені професійними посередниками (агентами, ріелторами тощо). При цьому важливо розуміти, що клієнтом для них являється продавець, захищають вони у першу чергу його інтереси. Той же агент у більшості випадків і залучає юриста та нотаріусів для оформлення угоди. Звертаючись до агентів з нерухомості за кордоном багато хто не замислюються про цю обставину і в результаті покупець не має свого адвоката, метою якого буде захист інтересів клієнта.
Адвокат клієнта повинен проаналізувати, внести поправки або переписати попередній і основний договір купівлі нерухомості, ретельно перевірити девелоперів / забудовників (в разі покупки нової нерухомості) або власника на відсутність обтяжень нерухомості, в тому числі податкових, з'ясувати чи дотримано формальності щодо здачі об'єкта в експлуатацію, відповідності об'єкта проекту. Інколи агенти з нерухомості не знають всіх проблем за обраним об'єктом нерухомості, а іноді і спеціально замовчують їх, знаючи, що нотаріуси оформлять угоду навіть при наявності деяких недоліків.
Відповідно ще на початку реалізації проекту із придбання нерухомості важливо залучити місцевого консультанта для уникнення подібних проблем.
Тож перед тим як пристати на спокусливу пропозицію іноземного брокера з нерухомості варто чітко з'ясувати для себе ці та інші моменти, щоб володіння омріяним будинком за кордоном не перетворилося на джерело проблем.
