І знову поговоримо про знайому для бізнесу ситуацію: купують будівлю, розташовану на орендованій у міста земельній ділянці, унаслідок чого земельна ділянка... Далі пауза, адже на цьому етапі для сторін договору купівлі-продажу (далі – ДКП) починається непростий період відносин між собою, містом і податковою та виникає безліч запитань. Кого з моменту реєстрації права власності на будівлю за покупцем уважають землекористувачем? Хто має сплачувати за користування землею? У формі якого платежу? Як попередньому власнику будівлі позбутися статусу орендаря землі й вийти з поля зору ДФС щодо цієї земельної ділянки? Як новому власнику будівлі посилити свій статус і зафіксувати за собою титул на землю тощо?
Кілька слів про регулювання
Відповідно до положень ч. 2 ст. 120 Земельного та ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексів України до особи, яка набуває право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право користування земельною ділянкою, на якій їх розміщено, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були в попереднього землекористувача.
А згідно із ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташовано такий житловий будинок, будівлю або споруду.
Зазначені статті Земельного та Цивільного кодексів України здаються простими – вони передбачають обов'язковий перехід права користування землею в разі відчуження будівлі, проте не обумовлюють, як це має відбуватися.
Стаття 7 Закону України "Про оренду землі" об'єктивно важча для сприйняття. У ній законодавець спробував розширити ідеї, закладені в кодексах, але вийшло це доволі дивно. Так, у статті йдеться не про механіку автоматичної заміни сторони зобов'язання, а про (1) перехід права оренди та (2) припинення договору в частині оренди попереднім орендарем. Тож виникають питання: що із цією інформацією робити сторонам, нотаріусу, ДФС, місцевій раді й суду, як її розуміти та застосовувати на практиці.
Далі починається хаос. Десь сторони ДКП передбачають, що продавець продовжує сплачувати орендну плату, а покупець йому компенсує ці платежі до закінчення строку договору оренди. Подекуди паралельно добросовісний покупець ініціює процедуру переукладення договору оренди з місцевою радою, що іноді забирає роки. В інших випадках покупець нічого не ініціює, а продавець, який значиться в документах і реєстрах орендарем землі, сам звертається до ради з проханням розірвати договір. Рада найчастіше відмовляє в цьому, і далі оскаржують до суду. Суд відмовляє на підставі того, що договір і так припинено в частині оренди попереднім орендарем. Також може долучитися ДФС, вимагаючи, щоб плату за землю вносили як попередній власник будівлі (який згідно з базами даних проходить як орендар), так і актуальний власник – фактичний землекористувач.
Для контрасту: у разі купівлі будівлі, розташованої на земельній ділянці приватної власності, перехід прав на будівлю й землю зазвичай фіксують в одному й тому самому ДКП, а право власності реєструють за однією заявою покупця. У цьому випадку приписи ст. ст. 120 Земельного і 377 Цивільного кодексів України, які поряд з орендою закріплюють автоматичність переходу права власності на землю, працюють без проблем.
У контексті питання оренди судді (на долю яких випадає тягар вирішення орендних і податкових спорів) укотре підтвердили, що вони живі люди, оскільки errare humanum est (з лат. – людині властиво помилятися), унаслідок чого яку тільки практику судів касаційної інстанції щодо реалізації ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" не доводилося бачити.
Судова практика
Далі розглянемо окремі знакові судові рішення, у т. ч. ті, яким свого часу приділила увагу професійна спільнота, щоб зрозуміти, наскільки непродуманими та складними для правозастосування є норми законодавства, що регулюють перехід права оренди землі під придбаною нерухомістю. Одразу зауважимо, що в проміжках часу між цими рішеннями суди касаційної інстанції ухвалювали різні за змістом рішення, були інші прецеденти, але сам факт наявності такої концептуально протилежної практики, про яку йтиметься нижче, заслуговує на увагу. Наведемо окремі цитати із цих рішень.
Постанова Вищого господарського суду України від 20.05.2015 р. у справі № 5024/2507/2011 (справа за зустрічним позовом стосувалася визнання за ТОВ права постійного користування земельною ділянкою, але ось така теза суду, якщо її читати буквально, стосується всіх прав на землю):
"...Таким чином, земельним законодавством не передбачено автоматичного переходу прав на земельні ділянки, а вимагається оформлення прав на них за певною процедурою, яку не можна підміняти судовим рішенням".
Постанова Вищого господарського суду України від 15.04.2015 р. у справі № 28/5005/5627/2012 (справа стосувалася скарги на дії державного виконавця й опосередковано зачіпала земельні відносини):
"Колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що у відповідності із ст. 377 Цивільного кодексу та ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на будівлю, споруду, що знаходиться на земельній ділянці, наданій у користування, до набувача переходить право користування відповідною земельною ділянкою в тому ж обсязі, що був у попереднього землекористувача. Однак при цьому договір оренди земельної ділянки попереднього власника нерухомого майна не припиняється автоматично, а новий власник може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на себе у встановленому чинним законодавством порядку".
Постанова Вищого господарського суду України від 24.11.2015 р. у справі № 910/6339/15-г (справа стосувалася позову колишнього власника будівлі про розірвання договору оренди з Київською міською радою):
"...при виникненні у іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Вказана норма є імперативною, і відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, оскільки має місце заміна сторони у зобов'язанні. Тобто у всіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає у набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об'єкти".
Пропонуємо йти за хронологією. Так, у 2016 році цікавим зі знаком мінус було рішення Верховного Суду України в опосередковано аналогічній справі з акцентом на оподаткування.
ДФС ще кілька років тому вважала (і цю позицію було закріплено в податкових консультаціях і підтверджено нарахуваннями штрафних санкцій), що орендар земельної ділянки (державної/комунальної власності), який відчужив будівлю третій особі, повинен продовжувати сплачувати орендну плату до бюджету до припинення дії договору, водночас особа, яка набула право власності на будівлю до укладання договору оренди на земельну ділянку під будівлею, зобов'язана сплачувати земельний податок. Отже, подвійне оподаткування одного об'єкта, на думку ДФС, було OK і MUST.
І ось, по суті, це опосередковано підтвердив і Верховний Суд України в постанові від 08.06.2016 р. № 21-804а16 у справі № 804/7668/15. У тій ситуації покупець будівлі домовився з продавцем (орендарем земельної ділянки) про те, що останній продовжуватиме сплачувати орендну плату до бюджету, а ці кошти покупець йому компенсуватиме (на ринку така практика існувала давно, є вона і зараз). Це не влаштувало податківців, які вручили покупцю будівлі податкове повідомлення-рішення про заниження податкового зобов'язання зі сплати земельного податку.
Справа дійшла до суду, який підтвердив позицію ДФС:
"...Застереження в договорі купівлі-продажу об'єкта нерухомості про те, що продавець продовжує сплачувати орендну плату за земельні ділянки, на яких розташована придбана частина будівлі, а покупець відшкодовуватиме продавцю її сплату, не звільняє останнього від обов'язку сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно, оскільки договором не можна змінити виконання обов'язку, встановленого податковим законом".
На жаль, суд тоді не приділив увагу питанню, чи зобов'язаний орендар (попередній власник будівлі) продовжувати сплачувати орендну плату. Однак, проаналізувавши текст, бачимо, що суд погодився з форматом подвійного оподаткування землі.
Далі – конструктивніше.
Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 19.06.2018 р. у справі № 922/3655/17:
"<...> Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.
Ураховуючи викладене, відчуження частини об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не є підставою для внесення змін до договору оренди, зокрема в частині розміру орендної плати, зважаючи на те, що договір у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки, зокрема зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, а тому після відчуження частини об'єкта нерухомості та його державної реєстрації за іншими особами ТОВ "Офіс 2000" не повинно сплачувати орендну плату за частину земельної ділянки, користувачем якої не є".
Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07.11.2018 р. у справі № 910/20774/17:
"24. Підсумовуючи викладене, Суд зазначає, що після відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, після відчуження об'єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов'язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.
<...>
26. При цьому Верховний Суд наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі".
Отже, якщо керуватися таким підходом Верховного Суду:
– продавець будівлі втрачає, а покупець набуває статусу орендаря земельної ділянки автоматично;
– відсутність документального підтвердження заміни орендаря земельної ділянки не є свідченням того, що така заміна не відбулася, – заміна відбувається з огляду на закон;
– якщо відчужують частину об'єкта нерухомості, то до покупця в пропорційній частці переходить право оренди частини земельної ділянки, на якій розміщено відповідне майно;
– продавець будівлі не повинен сплачувати орендну плату за землю після реєстрації права власності на будівлю за покупцем;
– покупець будівлі має сплачувати за користування земельною ділянкою саме орендну плату, а не земельний податок.
Status quo – чи надовго?
Ми побачили, як змінювалися підходи до тлумачення кількох положень законодавства та який вплив це справляло на бізнес. Нині ж настав період ремісії, домінує остання наведена практика Верховного Суду. Водночас і вона не є панацеєю від усіх проблем, зважаючи на те, що закон не дає чітких відповідей на важливі питання, а судова практика має тенденцію змінюватися.
Зверніть увагу: автоматичне припинення договору оренди в частині оренди попереднім власником будівлі на сьогодні не передбачає можливості внесення змін до відповідних розділів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру, унаслідок чого орендарем земельної ділянки продовжує значитися попередній власник будівлі.
Очевидно, такий стан речей у державі, у якій контролюючі органи зазвичай керуються занадто формальним підходом до виявлення правопорушень, не є комфортним для кожного з контрагентів за ДКП.
Інвестору-покупцю (особливо з юрисдикцій, у яких майно слідує за землею) раніше було доволі важко зрозуміти, чому придбана будівля відразу після укладення ДКП і реєстрації права власності належатиме йому, а ось земля залишатиметься в оренді колишнього власника, і цей тандем потенційно триватиме досить довго – аж до закінчення проходження бюрократичних процедур із переоформлення землі. Нині ж ще важче зрозуміти, чому його має влаштовувати ситуація, коли без будь-якого оформлення документів його вважатимуть орендарем, тоді як потенційно недобросовісний колишній власник будівлі (і орендар на папері) у разі конфлікту зможе за допомогою сірих схем, наприклад, обмежити прохід/проїзд покупця до придбаного ним майна.
Продавець, своєю чергою, зацікавлений у виключенні запису про нього як землекористувача з реєстрів, щоб зникнути з радарів контролюючих органів у контексті користування відповідною земельною ділянкою.
Тому, як то кажуть, класика ніколи не виходить з моди, тож доволі часто новий власник будівлі намагається оформити титул на землю за класичною схемою – ініціюючи процес укладання нового договору оренди з місцевою радою. У такому разі на практиці, якщо проект рішення доходить до сесії ради, приймають одне рішення (1) про передання земельної ділянки новому власнику будівлі у зв'язку з переходом права власності на майно та (2) про розірвання договору оренди з попереднім власником будівлі зазвичай із моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки за новим орендарем. За цим іде фіналізація процесу – підписання договору оренди земельної ділянки міським головою й потенційним орендарем та державна реєстрація права оренди.
І хоча це не зовсім відповідає приписам ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" й позиції Верховного Суду, цей спосіб оформлення орендних відносин здається надійним усім сторонам процесу, оскільки дає змогу зафіксувати стан речей на папері, тож його продовжують активно використовувати.
ВИСНОВОК:
На нашу думку, остання судова практика – гарний показник того, що проблему Верховний Суд розглядає по суті, а не з формального погляду, що вже є певним сигналом для міжнародного бізнесу, оскільки збільшується вірогідність того, що суд захистить добросовісного інвестора. Водночас концептуальне вирішення проблеми є питанням не до судової, а до законодавчої гілки влади, якій під час його опрацювання варто дотримуватися більш комплексного підходу, а не лише редагування ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" та низки супутніх норм у Земельному й Цивільному кодексах.
