The nuances of transferring the right to lease a land plot after a real estate transaction

И снова поговорим о знакомой для бизнеса ситуации: покупается здание, расположенное на арендованном у города земельном участке, в результате чего земельный участок... Далее пауза, ведь на данном этапе для сторон договора купли-продажи (далее – ДКП) начинается непростой период взаимоотношений между собой, городом и налоговой и возникает множество вопросов. Кто с момента регистрации права собственности на здание за покупателем считается землепользователем? Кто должен уплачивать за пользование землей? В форме какого платежа? Как предыдущему собственнику здания избавиться от статуса арендатора земли и выйти из поля зрения ГФС касательно этого земельного участка? Как новому собственнику здания усилить свой статус и зафиксировать за собой титул на землю и т. д.?

Несколько слов о регулировании

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 120 Земельного и ч. 1 ст. 377 Гражданского кодексов Украины к лицу, которое приобретает право собственности на жилой дом, здание или сооружение, переходит право пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

А согласно ч. 3 ст. 7 Закона Украины "Об аренде земли" к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

Указанные статьи Земельного и Гражданского кодексов Украины кажутся простыми – они предусматривают обязательный переход права пользования землей при отчуждении здания, но не оговаривают, как это должно происходить.

Статья 7 Закона Украины "Об аренде земли"  объективно более трудная для восприятия. В ней законодатель попытался расширить идеи, заложенные в кодексах, но получилось это довольно странно. Так, в статье речь идет не о механике автоматической замены стороны обязательства, а о (1) переходе права аренды и (2) прекращении договора в части аренды предыдущим арендатором. Поэтому возникают вопросы: как с данной информацией поступать сторонам, нотариусу, ГФС, местному совету и суду, как ее понимать и применять на практике.

Далее начинается хаос. Где-то стороны ДКП предусматривают, что продавец продолжает уплачивать арендную плату, а покупатель ему компенсирует эти платежи до истечения срока договора аренды. Кое-где параллельно добросовестный покупатель инициирует процедуру перезаключения договора аренды с местным советом, иногда отнимающую годы. В других случаях покупатель ничего не инициирует, а продавец, который значится в документах и реестрах арендатором земли, сам обращается в совет с просьбой расторгнуть договор. Совет чаще всего отказывает в этом, и дальше обжалуют в суд. Суд отказывает на основании того, что договор и так прекращен в части аренды предыдущим арендатором. Также может подключиться ГФС с требованием, чтобы плата за земля вносилась как предыдущим собственником здания (который согласно базам данных проходит как арендатор), так и актуальным собственником – фактическим землепользователем.

Для контраста: при покупке здания, находящегося на земельном участке частной собственности, переход прав на здание и землю, как правило, фиксируется в одном и том же ДКП, а право собственности регистрируется по одному заявлению покупателя. В данном случае предписания ст. ст. 120 Земельного и 377 Гражданского кодексов Украины, которые наряду с арендой закрепляют автоматичность перехода права собственности на землю, работают без проблем.

В контексте вопроса аренды судьи (на долю которых выпадает бремя разрешения арендных и налоговых споров) в который раз подтвердили, что они живые люди, поскольку errare humanum est (на лат. – человеку свойственно ошибаться), вследствие чего какую только практику судов кассационной инстанции по вопросам реализации ч. 3 ст. 7 Закона Украины "Об аренде земли" не приходилось видеть.

Судебная практика

Далее пройдемся по отдельным знаковым судебным решениям, в т. ч. по тем, которым в свое время уделялось внимание профессиональным сообществом, чтобы понять, насколько непродуманными и сложными для правоприменения являются нормы законодательства, регулирующие переход права аренды земли под приобретенной недвижимостью. Сразу отметим, что в промежутках времени между этими решениями суды кассационной инстанции принимали разные по содержанию решения, имели место другие прецеденты, но сам факт существования такой концептуально противоположной практики, о которой пойдет речь ниже, заслуживает внимания. Приведем отдельные цитаты из этих решений.

Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 20.05.2015 г. по делу № 5024/2507/2011(дело по встречному иску касалось признания за ООО права постоянного пользования земельным участком, но следующий тезис суда, если его читать буквально, касается всех прав на землю):

"...Таким образом, земельным законодательством не предусмотрен автоматический переход прав на земельные участки, а требуется оформление прав на них по определенной процедуре, которую нельзя подменять судебным решением".

Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 15.04.2015 г. по делу № 28/5005/5627/2012(дело касалось жалобы на действия государственного исполнителя и опосредованно затрагивало земельные отношения):

"Коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины отмечает, что в соответствии со ст. 377 Гражданского кодекса и ст. 120 Земельного кодекса Украины при приобретении права собственности на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, предоставленном в пользование, к приобретателю переходит право пользования соответствующим земельным участком в том же объеме, который был у предыдущего землепользователя. Однако при этом договор аренды земельного участка предыдущего собственника недвижимого имущества не прекращается автоматически, а новый собственник может требовать переоформления права пользования земельным участком на себя в установленном действующим законодательством порядке".

Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 24.11.2015 г. по делу № 910/6339/15-г (дело касалось иска бывшего собственника здания о расторжении договора аренды с Киевским городским советом):

"...при возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право предыдущего собственника или пользователя прекращается автоматически, в силу закона, без "оформления" прекращения права какими-либо актами и документами. Указанная норма является императивной, и отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, поскольку имеет место замена стороны в обязательстве. То есть во всех случаях перехода права собственности на жилой дом, здание или сооружение право на земельный участок возникает у приобретателя одновременно с возникновением права на возведенные на нем объекты".

Предлагаем следовать хронологии. Так, в 2016 году интересным со знаком минус было решение Верховного Суда Украины в опосредованно аналогичном деле с акцентом на налогообложение.

ГФС еще несколько лет назад считала (и эта позиция была закреплена в налоговых консультациях и подтверждалась начислениями штрафных санкций), что арендатор земельного участка (государственной/коммунальной собственности), который осуществил отчуждение здания третьему лицу, должен продолжать уплачивать арендную плату в бюджет до прекращения действия договора, вместе с тем лицо, которое приобрело право собственности на здание до заключения договора аренды на земельный участок под зданием, обязано уплачивать земельный налог. Таким образом, двойное налогообложение одного объекта, по мнению ГФС, было OK и MUST.

И вот, по сути, это косвенно подтвердил и Верховный Суд Украины в постановлении от 08.06.2016 г. № 21-804а16 по делу № 804/7668/15. В той ситуации покупатель здания договорился с продавцом (арендатором земельного участка) о том, что последний будет продолжать уплачивать арендную плату в бюджет, а эти средства покупатель будет ему компенсировать (на рынке такая практика существовала давно, имеет место она и сейчас). Это не устроило налоговиков, которые вручили покупателю здания налоговое уведомление-решение о занижении налогового обязательства по уплате земельного налога.

Дело дошло до суда, который подтвердил позицию ГФС:

"...Оговорка в договоре купли-продажи объекта недвижимости о том, что продавец продолжает уплачивать арендную плату за земельные участки, на которых расположена приобретенная часть здания, а покупатель будет возмещать продавцу ее уплату, не освобождает последнего от обязанности уплаты налога за земельный участок, на котором расположено приобретенное им имущество, поскольку договором нельзя изменить исполнение обязанности, установленной налоговым законом".

К сожалению, суд тогда не уделил внимания вопросу, обязан ли арендатор (предыдущий собственник здания) продолжать уплачивать арендную плату. Тем не менее, проанализировав текст, видим, что суд согласился с форматом двойного налогообложения земли.

Дальше – более конструктивно.

Постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда от 19.06.2018 г. по делу № 922/3655/17:

"<...> Соответственно, новый собственник объекта недвижимости, которому переходит право аренды, приобретает права аренды по действующему договору аренды, а не в порядке повторного предоставления земельного участка.

Учитывая изложенное, отчуждение части объекта недвижимости, расположенного на арендованном земельном участке, не является основанием для внесения изменений в договор аренды, в частности в части размера арендной платы, ввиду того, что договор в соответствующей части прекращается относительно отчуждателя, однако действует на тех же условиях в отношении лица, которое, осуществив приобретение права собственности на недвижимое имущество, расположенное на арендованном земельном участке, с момента приобретения такого права приобретает также право аренды земельного участка, на котором это имущество расположено, а следовательно и соответствующие права и обязанности, в частности по уплате арендной платы за пользование земельным участком, а потому после отчуждения части объекта недвижимости и его государственной регистрации за другими лицами ООО "Офіс 2000" не должно уплачивать арендную плату за часть земельного участка, пользователем которого не является".

Постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда от 07.11.2018 г. по делу № 910/20774/17:

"24. Подытоживая изложенное, Суд отмечает, что после отчуждения объекта недвижимости, расположенного на арендованном земельном участке, договор аренды земли в соответствующей части прекращается относительно отчуждателя, тем не менее действует на тех же условиях в отношении нового собственника недвижимости, который с момента приобретения такого права приобретает также право аренды земельного участка, на котором это имущество расположено, а следовательно и соответствующие права и обязанности арендатора, в том числе по уплате арендной платы за пользование земельным участком. Итак, после отчуждения объектов недвижимости истцы не должны уплачивать арендную плату за земельный участок, пользователем которого они уже не являются, а обязательство по такой уплате автоматически возникает у нового собственника недвижимости.

<...>

26. При этом Верховный Суд подчеркивает, что при переходе права собственности на недвижимость замена арендатора земельного участка в соответствующем действующем договоре аренды земли происходит автоматически, в силу прямой нормы закона, независимо от того, имело ли место документальное переоформление арендных правоотношений путем внесения изменений в договор относительно арендатора, поскольку переоформление только формально отражает то, что прямо закреплено в законе".

Таким образом, если руководствоваться данным подходом Верховного Суда:

– продавец здания утрачивает, а покупатель приобретает статус арендатора земельного участка автоматически;

– отсутствие документального подтверждения замены арендатора земельного участка не является свидетельством того, что такая замена не произошла, – замена происходит в силу закона;

– если осуществляется отчуждение части объекта недвижимости, то к покупателю в пропорциональной доле переходит право аренды части земельного участка, на котором расположено соответствующее имущество;

– продавец здания не должен уплачивать арендную плату за землю после регистрации права собственности на здание за покупателем;

– покупатель здания обязан уплачивать за пользование земельным участком именно арендную плату, а не земельный налог.

Status quo – надолго ли?

Мы увидели, как изменялись подходы к толкованию нескольких положений законодательства и какое влияние это оказывало на бизнес. Сейчас наступил период ремиссии, доминирует последняя приведенная практика Верховного Суда. В то же время и она не является панацеей от всех проблем, учитывая то, что закон не дает четких ответов на важные вопросы, а судебная практика имеет тенденцию к изменению.

Обратите внимание: автоматическое прекращение договора аренды в части аренды предыдущим собственником здания на сегодняшний день не предусматривает возможности внесения изменений в соответствующие разделы Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и Государственного земельного кадастра, в результате чего арендатором земельного участка продолжает числиться предыдущий собственник здания.

Очевидно, такое положение вещей в государстве, в котором контролирующие органы, как правило, руководствуются слишком формальным подходом к выявлению правонарушений, не является комфортным для каждого из контрагентов по ДКП.

Инвестору-покупателю (особенно из юрисдикций, в которых имущество следует за землей) раньше было довольно трудно понять, почему приобретенное здание сразу же после заключения ДКП и регистрации права собственности будет принадлежать ему, а вот земля останется в аренде бывшего собственника, и этот тандем потенциально продлится достаточно долго – вплоть до окончания прохождения бюрократических процедур по переоформлению земли. Сейчас оказалось еще труднее понять, почему его должна устраивать ситуация, когда без какого-либо оформления документов он будет считаться арендатором, в то время как потенциально недобросовестный бывший собственник здания (и арендатор на бумаге) в случае конфликта сможет с помощью серых схем, например, ограничить проход/проезд покупателя к приобретенному им имуществу.

Продавец, в свою очередь, заинтересован в изъятии записи о нем как землепользователе из реестров, чтобы исчезнуть с радаров контролирующих органов в контексте пользования соответствующим земельным участком.

Итак, как говорится, классика никогда не выходит из моды, поэтому довольно часто новый собственник здания пытается оформить титул на землю по классической схеме – инициирует процесс заключения нового договора аренды с местным советом. В таком случае на практике, если проект решения доходит до сессии совета, принимается одно решение (1) о передаче земельного участка новому собственнику здания в связи с переходом права собственности на имущество и (2) о расторжении договора аренды с предыдущим собственником здания, как правило, с момента государственной регистрации права аренды земельного участка за новым арендатором. За этим следует финализация процесса – подписание договора аренды земельного участка городским головой и потенциальным арендатором и государственная регистрация права аренды.

И хотя это не совсем отвечает предписаниям ч. 3 ст. 7 Закона Украины "Об аренде земли" и позиции Верховного Суда, данный способ оформления арендных отношений кажется надежным всем сторонам процесса, поскольку позволяет зафиксировать положение вещей на бумаге, поэтому им продолжают активно пользоваться.

ВЫВОД:

По нашему мнению, последняя судебная практика – хороший показатель того, что проблема рассматривается Верховным Судом по существу, а не с формальной точки зрения, что уже является определенным сигналом для международного бизнеса, поскольку увеличивается вероятность того, что суд защитит добросовестного инвестора. Вместе с тем концептуальное решение проблемы является вопросом не к судебной, а к законодательной ветви власти, которой при его проработке следует придерживаться более комплексного подхода, а не только редактирования ч. 3 ст. 7 Закона Украины "Об аренде земли" и ряда сопутствующих норм в Земельном и Гражданском кодексах.