logo-image
Проблемні моменти звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку
Автор: Андрій Тищенко
Джерело: Юрист і Закон, 13 грудня 2018 року
Завантажити

Іпотечні спори відносяться до тої категорії проблемних спорів, де судова практика завжди була мінлива, позиції судів – неоднозначними, а для кредиторів існував великий перелік проблем, які створюють складнощі в питанні звернення стягнення на предмет іпотеки.

За результатами проведення судової реформи та оновлення процесуального законодавства очікувалось, що нова судова практика Верховного Суду змінить стан речей та вирішить хоча б частину проблем, які в більшості випадків ускладнюють стягнення заставленого нерухомого майна.

Власне, які саме зміни відбулись за останній рік та які проблеми так і залишились невирішеними проаналізуємо далі.

 

1)             Проблема звернення стягнення шляхом визнання права власності на предмет іпотеки.

Закон України "Про іпотеку" передбачає 3 способи звернення стягнення на предмет іпотеки: (і) на підставі рішення суду (судовий спосіб звернення стягнення) та (іі) виконавчого напису нотаріуса або (ііі) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (обидва позасудові).

В той же час, судовий спосіб, незважаючи на свою високу ефективність, є довготривалим та затратним процесом (особливо у випадку активної протидії з боку іпотекодавця).

Тому, як свідчить судова практика, з метою суттєвого полегшення процедури стягнення іпотечного майна, та обходу величезного пласту всіх тих проблем, які зустрічаються при "класичному" судовому способі звернення стягнення, іпотекодержателі намагаються використовувати і інші шляхи, одним з яких є визнання права власності на предмет іпотеки.

Так, положення ч. 2 ст. 16 ЦК України, ч. 3 ст. 33, ст. 36, ч. 1 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" формально передбачають можливість передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань у позасудовому порядку. Проте, його використання, як судового способу звернення стягнення, тривалий час залишалось спірним питанням.

В непоодиноких позиціях Верховного Суду України (постанови ВСУ від 14.09.2016 р. № 6-1219цс16, від 26.10.2016 р. № 6-1625цс16 та від 27.04.2017 р. № 756/16227/13-ц), така можливість ще донедавна допускалась, хоч і йшла у розріз з положеннями Закону України "Про іпотеку" та загальній судові практиці.

Проте Велика палата Верховного Суду в своїй постанові від 21.03.2018 р. у справі № 760/14438/15-ц та згодом також у постанові від 23.05.2018 у справі № 916/5073/15 все ж поставила крапку в цьому питанні та дійшла висновку, що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки є способом позасудового врегулювання, а самі суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем.

При цьому, Верховний Суд все ж зазначив, що у разі, якщо іпотекодавець не визнає, заперечує або оспорює наявне в позивача право власності, або у разі відмови реєстратора у державній реєстрації права власності на предмет іпотеки, іпотекодержатель все ж має можливість звернутись до суду з позовом про визнання за собою права власності.

Іншими словами, іпотекодержатель зобов'язаний реалізувати передбачені іпотечним договором позасудові способи звернення стягнення і тільки у випадку протидії державного реєстратора у реєстрації права власності, чи оскарження рішення про реєстрацію права власності іпотекодавцем, судом може вирішуватись питання про право власності. Вказане, тим не менше, не полегшує участь кредиторів, оскільки усуває потенційно ефективний інструмент стягнення заборгованості за рахунок предмета іпотеки.

 

2)             Проблема паралельного стягнення заборгованості та звернення стягнення на предмет іпотеки.

Новим Верховним Судом також уніфіковано позицію стосовно звернення стягнення на предмет іпотеки за наявності рішення суду про стягнення заборгованості за кредитним договором.

Так, відповідно до попередньої судової практики, одночасне стягнення суми боргу з боржника та звернення стягнення на предмет іпотеки, що належить майновому поручителю є неправомірним, оскільки призводить до стягнення на користь кредитора однієї й тієї самої суми заборгованості одночасно як з боржника, так і з майнового поручителя за рахунок належного йому майна.

Тобто, на думку Суду, такі дії зумовлюватимуть подвоєння суми заборгованості, яка належить до виплати кредиторові (лист ВСУ від 01.02.2015 року "Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна").

Аналогічний висновок міститься в абз. 2 п. 42 постанови пленуму ВССУ № 5 "Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин", де зазначено, що "суд не може одночасно звернути стягнення на предмет іпотеки та стягнути суму заборгованості за кредитним договором. У такому випадку суд має зазначити в резолютивній частині рішення лише про звернення стягнення на предмет іпотеки із зазначенням суми заборгованості за кредитним договором, а сам розрахунок суми заборгованості має наводитись у мотивувальній частині рішення".

Втім, з часом, сформувалась протилежна позиція, викладена у постановах ВСУ від 09.09.2014 р. № 3-71гс14 та від 03.02.2016 р. № 6-1080цс15, де на думку Суду, звернення стягнення на предмет іпотеки має похідний характер (а не альтернативний основному), та спрямоване на задоволення вимог кредитора за основним зобов’язанням, а отже, задоволення вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки за наявності рішення про стягнення заборгованості за кредитним договором не є подвійним стягненням.

Вказана неузгодженність тривалий час створювала проблеми для стягувача, доки проблема не дійшла до новоутвореного Верховного Суду у складі Великої Палати. Так, ВПВС порівнявши суперечливі позиці у своїй постанові від 18.09.2018 р. по справі № 921/107/15-г/16, підтвердила висновки ВСУ, навіть незважаючи на те, що вказані справи не розповсюджуються на правовідносини, що склалися між сторонами у даному випадку (у постановах спір виник між кредитором та позичальником, який одночасно був і іпотекодавцем, в той час як у даній справі спір виник між кредитором та особою відмінною від позичальника – майновим поручителем).

Суд, зокрема, зазначив, що звернення стягнення на предмет іпотеки є відмінною вимогою від вимоги про стягнення заборгованості, а наявність судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором не є підставою для припинення грошового зобов'язання боржника і припинення іпотеки.

Таким чином, кредитор не позбавлений права задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі наявності рішення про стягнення заборгованості. У випадку ж виконання одного з судових рішень основне зобов’язання припиняється, а інший виконавчий документ відповідно до ч. 2 ст. 328 ГПК України не підлягає виконанню.

 

3)             Проблема поєднання позасудового та судового способів звернення стягнення.

Відповідно до ч. 4 ст. 36 Закону України "Про іпотеку" після завершення позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов’язання є недійсними.

Норма досить неоднозначна та абсурдна по суті, оскільки у разі недостатності одного предмета іпотеки, на яке звернено стягнення у позасудовому порядку, для задоволення вимог кредитора, забезпеченого декількома іпотеками, іпотекодержатель позбавляється права реалізувати своє право на звернення стягнення на всі інші предмети іпотеки в силу прямої вказівки Закону.

При чому, як свідчить судова практика у подібних ситуаціях, суди визнають припиненим основне зобов’язання, навіть якщо іпотечне майно, на яке звернено стягнення в позасудовому порядку, не покриває заборгованість боржника в повному обсязі, що може фактично зумовити для кредитора фінансові втрати, а позасудові способи звернення стягнення - збитковими.

Більше того, суперечливі рішення вийшли з під пера й оновленого Верховного Суду, де в одній постанові від 19.04.2018 р. у справі № 910/9508/17 Суд підтримав позицію щодо припинення основного зобов'язання, і при цьому в іншій постанові від 11.04.2018 р. у справі № 761/17280/16-ц (практично в той же період) сформував іншу правову позицію, згідно з якою, кредитор має право на стягнення суми, що не вистачає для погашення цієї заборгованості, оскільки зобов'язання за договором позики не припинилося в силу його невиконання, а вартості набутого позикодавцем у власність предмета іпотеки не вистачило на погашення боргу у повному обсязі.

Визначальним в даному випадку став Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» від 03.07.2018 р., згідно з яким, ст. 36 Закону України "Про іпотеку", викладена в новій редакції, та встановлює наступне: "якщо вимоги іпотекодержателя забезпечені декількома предметами іпотеки (декількома договорами іпотеки), а позасудове звернення стягнення відбувається за рахунок окремого предмета іпотеки, іпотекодержатель має право вимагати виконання зобов’язання боржником та / або іпотекодавцем в частині, що залишилась невиконаною".

Крім того, варто також зважати на інший момент. Змінами до ст. 36 Закону про іпотеку, законодавець не тільки врегулював подальшу долю частини заборгованості, яка не була погашена одним із декількох предметів іпотеки, але і поширив дане правило на випадки з одним предметом іпотеки.

Тобто, у разі недостатності єдиного предмету іпотеки для погашення суми заборгованості у позасудовому порядку, кредитор зберігає можливість стягнути залишок заборгованості у судовому порядку. Щоправда, це правило поширюється лише на юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, в той час як для звичайних фізичних осіб, колишнє правило зберігається.

 

4)             Проблема визначення початкової ціни предмету іпотеки

Однією з основних перепон у швидкому вирішенні спорів даної категорії є питання визначення початкової ціни реалізації предмету іпотеки, оскільки її зазначення є обов'язковим компонентом судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його реалізації, в тому числі на прилюдних торгах. При цьому, вона має бути встановлена на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності.

З урахуванням зазначеного, непоодинокими є випадки, коли іпотекодавці, з метою відстрочення винесення рішення, піддають сумніву правильність визначеної початкової ціни нерухомості для її подальшого продажу. При цьому, як не дивно, такі доводи судами приймаються до уваги практично у кожній справі, внаслідок чого судами призначається оціночно-будівельна експертиза, а справа затягується на строк від 2-3 місяців до більш ніж 1 рік (у випадку, якщо в предмет іпотеки входять декілька об'єктів нерухомості).

Втім, Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 21.03.2018 р. у справі № 235/3619/15-ц, вирішила дану проблему зазначивши, що у спорах цієї категорії, лише не зазначення у резолютивній частині рішення суду початкової ціни предмета іпотеки в грошовому вираженні не має вирішального значення, та не тягне за собою безумовного скасування судових рішень. Це обумовлено тим, що сторони виконавчого провадження під час здійснення виконавчого провадження не позбавлені можливості заявляти клопотання про визначення вартості майна, тобто визначення іншої ціни предмета іпотеки, ніж та, що зазначена в резолютивній частині рішення суду, якщо наприклад, така вартість майна змінилася.

В іншій постанові від 27.06.2018 р. у справі № 372/3785/15-ц Верховний Суд вказав на правомірність визначення судом початкової ціни предмета іпотеки для його подальшої реалізації на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

Тобто, ВПВС фактично поставила під сумнів необхідність проведення судової експертизи під час судового процесу, перенісши цю процедуру на стадію виконавчого провадження та залишивши при цьому можливість для суду не зазначати початкову ціну реалізації предмету іпотеки у судовому рішенні.

Така позиція є цілком логічною, оскільки початкова ціна реалізації предмета іпотеки, встановлена після проведення довготривалої судової експертизи, вже на стадії виконання рішення по суті не відповідатиме ринковим цінам на цей же об'єкт нерухомості, оскільки з часу проведення судової експертизи та розгляду справи в судах апеляційної та касаційної інстанцій, може пройти більше 1 року, внаслідок чого строк дії звіту про оцінку майна закінчується. Як наслідок, у іпотекодавця з'являється можливість клопотати про проведення повторної експертизи на цей же об'єкт нерухомості, чим частіше за все і користуються недобросовісні боржники.

Більше того, все той же Закон щодо відновлення кредитування від 03.07.2018 р. фактично закріпив на законодавчому рівні вказані висновки, змінивши положення статті 39 Закону України "Про іпотеку". Так, у разі визначення судом способу реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів ціна предмета іпотеки у рішенні суду не зазначається та визначається при його примусовому виконанні на рівні, не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна на підставі оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

І хоч, Закон набирає чинності 04.02.2019 р., проте суди вже зараз починають поступово змінювати свою практику щодо призначення судових експертиз, оглядаючись на висновки ВПВС та положень Закону, що свідчить про успішний симбіоз наявної судової практики та інкорпорація її висновків у законодавчому полі.

 

5)             Проблема поділу майна на частини чи внесення змін до предмету іпотеки внаслідок реконструкції або перепланування.

Вказаний вище закон від 03.07.2018 р. також вирішив проблему законодавчої невизначеності в питанні того, чи є іпотека чинною, якщо предмет іпотеки був перебудований, внаслідок чого змінились його технічні характеристики.

Так, прогалини в законодавстві дозволяли недобросовісним іпотекодавцям маніпулювати формальними ознаками предмету іпотеки та ускладнювати обтяження нерухомого майна шляхом його перебудови, добудови, внаслідок чого на "новоутворений" об’єкт оформлювались нові технічні і правовстановлюючі документи.

При цьому, неузгодженість судової практики частково була вирішена в частині внесення простих змін до предмету іпотеки. Зокрема, як зазначено у постановах як ВСУ від 06.07.2016 р. у справі № 6-1213цс16, так і нового Верховного Суду від 18.04.2018 р. у справі № 910/4650/17, незалежно від того які яким саме чином були внесені зміни до іпотечного майна, а також того, чи були внесені зміни до договору іпотеки у зв’язку з проведенням таких змін, іпотека є дійсною та поширюється й на таку реконструкцію.

Проте, проблемним все ж залишалось питання в частині об'єднання двох об'єктів, один з яких був в іпотеці, а інший в предмет іпотеки не входив. Тому, змінами до ст. 5 Закону України "Про іпотеку" законодавець прямо передбачив, що самочинне будівництво, всі реконструйовані предмети іпотеки та новостворені об’єкти нерухомості (у тому числі, але не виключно, нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

Вказане положення остаточно вирішує всі проблеми в цьому напрямку та, як наслідок, потенційно припиняє зловживання, пов’язані з реконструкцією іпотечного майна.

 

Висновок

Враховуючи вищенаведене, за останній рік значна частина проблемних питань процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку була вирішена, що суттєво полегшило процедуру звернення стягнення, або ж як мінімум прояснило суперечливі до цього позиції судів касаційної інстанції.

Разом з тим, певні проблеми ще залишаються невирішеними. Більша частина з них виникає вже на стадії виконання судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких питань відносяться оскарження іпотекодавцями:

-               допустимості експертних висновків (звітів про оцінку предмету іпотеки), які мають певні формальні недоліки, що не впливають на розмір початкової ціни реалізації предмету іпотеки (це, зокрема відсутність повідомлення про кримінальну відповідальність оцінювача, відсутність рецензування звіту про оцінку, та інше);

-               дій виконавця, пов'язаних з оцінкою;

-               результатів проведення публічних торгів (порушення порядку установлення початкової ціни, порушення порядку повідомлення про проведення електронних торгів);

-               та інше.