Як автоматично набути у власність землю при спадкуванні розташованої на ній будівлі?
Спадкування нерухомості має особливості в порівнянні з іншими видами майна. Окреме місце займає в цьому переліку спадкування земельних ділянок на яких розміщені будівлі.
При тому, що земельне законодавство неодноразово змінювалось, деякі його положення досі залишаються невизначеними. Це створює певні проблеми у правовідносинах, зокрема у спадкових. Усі законодавчі прогалини та суперечності покликаний усунути Верховний Суд через формування єдиної практики застосування тих чи інших норм.
Одним із проблемних питань є порядок застосування так званого принципу слідування «superficies solo cedit» - збудоване на землі слідує за нею. В Україні даний принцип був закріплений з 2009 року у зв'язку з прийняттям закону № 1702-VI. Цим законом внесені зміни до Земельного кодексу (надалі - ЗК) України. Зокрема, було визначено, що особа, набуваючи право власності на будівлю, розміщену на земельній ділянці іншої особи, одночасно набуває право власності на таку ділянку (її частину). Слідування земельної ділянки за будівлями та спорудами, що на ній розташовані, передбачене також ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 6 Закону України «Про іпотеку», ст. 7 Закону України «Про оренду землі».
Верховний Суд при розгляді цивільних та господарських справ неодноразово вказував, що перехід права власності на земельну ділянку відбувається одночасно з переходом права на об'єкт нерухомості, що відповідає принципу «superficies solo cedit» (Постанова Касаційного цивільного суду від 27 листопада 2019 р. у справі № 461/2328/16-ц, Постанова Касаційного господарського суду від 23 листопада 2018 року у справі № 911/3665/16).
4 грудня 2018 року Велика Палата Верховного Суду винесла постанову у справі № 910/18560/16, де висловила правову позицію, що чинне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди.
Очевидно, що принцип «superficies solo cedit» має застосовуватися і у спадкових правовідносинах. Тобто, успадковуючи об'єкт нерухомості, у набувача (спадкоємця) повинно одночасно виникати право власності на земельну ділянку, де розташована така нерухомість. Відповідний порядок спадкування закріплений в ч. 2 ст. 1225 Цивільного кодексу (надалі - ЦК) України: до спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені.
На жаль, іноді нотаріуси неправильно тлумачать законодавчі норми та відмовляють спадкоємцям в оформленні спадкових прав. Однак, значно більшу проблему становить різне тлумачення норм Верховним Судом під час касаційного перегляду справ.
16 березня 2020 року Об'єднана палата КЦС/ВС винесла постанову по справі № 675/2372/16-ц, де висловила правову позицію щодо застосування норм права при спадкуванні житлового будинку та земельної ділянки, на якій він розташований.
В зазначеній справі позивач успадкувала частину житлового будинку на підставі заповіту. Однак, нотаріус, яка завела спадкову справу, в подальшому відмовилась оформити позивачу право власності на земельну ділянку, де розташований успадкований будинок. Відмова була обґрунтована тим, що спадкування за заповітом та, відповідно, перехід права власності стосується лише житлового будинку (що вказаний у заповіті), а не земельної ділянки (інформація про яку в заповіті відсутня, а отже, вона спадкується окремо). Спадкоємець, не погоджуючись із відмовою нотаріуса, звернулася до суду з позовною заявою про визнання права власності на земельну ділянку.
Суди першої та апеляційної інстанції задовольнили позовні вимоги, керуючись принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі. Суди посилалися на цільове призначення земельної ділянки та звертали увагу, що оскільки вона призначена саме для будівництва та обслуговування житлового будинку, то право власності на земельну ділянку автоматично перейшло спадкоємиці будинку.
Рішення судів були оскаржені до Верховного Суду. Доводи касаційної скарги зводились до того, що будинок і земельна ділянка є окремими складовими спадкового майна. Отже, кожна з них спадкується за своїми правилами: будинок - за заповітом, а земельна ділянка - за законом. Подібний підхід до порядку спадкування земельної ділянки справді наявний в судовій практиці Верховного Суду в 2018 році (постанова Касаційного цивільного суду від 21 листопада 2018 року у справі № 341/363/16-ц). Однак, вже в 2019 році Верховний Суд висловив протилежну позицію та застосував принцип слідування земельної ділянки за будівлями та спорудами, що на ній розташовані (постанова від 31 жовтня 2019 року у справі № 235/6657/16-ц).
Наведене свідчило про застосування судом касаційної інстанції різних підходів до вирішення справ у подібних правовідносинах. З метою усунення таких розбіжностей справа була передана на розгляд Об'єднаної палати КЦС/ВС.
За наслідком розгляду даної справи Об'єднана палата КЦС/ВС відступила від правового висновку, викладеного у вищевказаній постанові ВС від 21 листопада 2018 року. Одночасно було сформовано правовий висновок, що норми статей 377 ЦК України та 120 ЗК України встановлюють єдність юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будівель і споруд. Власник, визначаючи юридичну долю збудованих будівель та споруд, одночасно визначає і долю земельної ділянки, на якій вони розташовані.
Таким чином, касаційна скарга була відхилена, а оскаржувані судові рішення залишені без змін. За спадкоємицею житлового будинку було визнано право власності на земельну ділянку, на якій розташований успадкований будинок.
Отже, при виникненні спірних питань слід спочатку звертатись до законодавства, що регулює відповідні правовідносини. Якщо ж у такій сфері наявні законодавчі прогалини відповідь потрібно шукати в практиці застосування тієї чи іншої норми. Так, у питанні спадкування актуальна практика Верховного Суду свідчить про імперативність «принципу слідування», коли за спадкуванням будівлі слідує автоматичне набуття права власності на земельну ділянку, де така будівля розташована. Чітка правова позиція Верховного Суду в даному питанні може стати в нагоді багатьом особам, які в судовому порядку намагаються визнати свої права на спадкове майно.
