31 жовтня 2025 року набирає чинності новий закон «Про публічно-приватне партнерство». Цей закон прийнято на заміну попереднього закону 2010 року «Про державно-приватне партнерство», щоб створити сучасні правила співпраці держави, громад та бізнесу у реалізації інфраструктурних проєктів, особливо в контексті післявоєнної відбудови. Нове регулювання розширює сфери застосування ППП (включно з обороною, медициною, житловим будівництвом тощо) та гармонізує процедури з європейськими стандартами. Важливо, що модернізація відбувається без втрати контролю над стратегічними активами: держава прагне залучити приватні інвестиції у відбудову, одночасно зберігаючи ключові об’єкти у публічній власності. Нижче розглянемо, як змінюються можливості переходу права власності на об’єкти ППП, порівнюючи попередній порядок та нововведення закону 2025 року.
Право власності за старим законом: об’єкти ППП залишаються у держави
За попередньою редакцією закону про державно-приватне партнерство (ДПП) діяло жорстке правило: передача об’єкта ДПП приватному партнеру не приводила до переходу права власності на цей об’єкт. Іншими словами, майно, яке надавалося приватному інвестору в межах партнерства, залишалося у державній або комунальній власності протягом усього строку договору. Після завершення співпраці об’єкт повинен був бути повернутий державному партнеру у відновленому чи модернізованому стані. Закон прямо забороняв змінювати цільове призначення таких об’єктів та їхню приватизацію на весь період дії договору ДПП.
Усі новостворені в межах проєкту активи автоматично ставали державною/комунальною власністю. Це обмежувало гнучкість для бізнесу: інвестор не міг, наприклад, використовувати побудований об’єкт як заставу або розпорядитися ним на власний розсуд. Боргове фінансування ускладнювалося, адже у приватного партнера не залишалося майнових прав на інфраструктуру, яку він зводив чи покращував. Також сфера застосування була обмежена. Механізм ДПП майже не використовували для житлового будівництва чи інших сфер, де кінцевим власником майна мали б стати приватні особи, оскільки закон цього не допускав.
Нові правила: що змінюється в переході права власності
Новий закон про публічно-приватне партнерство зберігає принцип публічної власності на основні об’єкти інфраструктури, проте вводить гнучкі механізми, які раніше були відсутні. Законодавці розраховують, що ці зміни зроблять ППП-проєкти привабливішими для інвесторів та кредиторів, не порушуючи інтересів держави. Нижче проаналізуємо ключові нововведення щодо переходу права власності на об’єкти ППП.
Статус допоміжного майна. Вводиться поняття «допоміжного майна» у складі об’єкта ППП. За новим законом діє загальне правило: усе майно, що створюється або придбавається для реалізації проєкту, належить публічному партнеру (державі, громаді або державному/комунальному підприємству). Водночас договір про ППП може передбачити виокремлення частини майна, яка не входить безпосередньо до об’єкта ППП (наприклад, офісні приміщення, склади, паркувальні майданчики для потреб приватного партнера), і визнати це майно приватною власністю інвестора.
Такий підхід дозволяє бізнесу мати у власному активі певні об’єкти, що забезпечують проєкт. Зокрема, це полегшує залучення банківського фінансування, оскільки можна надавати в заставу чи іншим чином розпоряджатися таким допоміжним майном. Важливо, що допоміжне майно не повинно порушувати цілісність основного об’єкта та має використовуватися для надання суспільно значущих послуг. Договір ППП чітко визначає характеристики такого майна, умови його використання та навіть може передбачати порядок повернення цього майна державі після завершення проєкту. Таким чином, вперше закон дозволив приватному партнеру володіти частиною інфраструктури, пов’язаною з ППП, що раніше не було припустимим. Для бізнесу це означає додаткові можливості монетизації: наприклад, інвестор може зводити і експлуатувати поруч із основним об’єктом супутні комерційні площі (паркінги, кафе, офіси) і отримувати від них дохід.
ППП у житловому будівництві: право власності приватних партнерів і фізичних осіб. Одне з найбільш революційних нововведень – це можливість реалізації ППП-проєктів у сфері житла та передача збудованих квартир у приватну власність. Якщо раніше ДПП не дозволяло приватизувати чи відчужувати побудовані об’єкти, то новий закон прямо передбачає: у проєктах ППП з будівництва житла приватний партнер може набувати право власності на новозбудовані об’єкти житлової інфраструктури. Більше того, такі об’єкти можуть переходити у власність фізичних осіб, визначених публічним партнером (йдеться, зокрема, про громадян-вигодонабувачів; наприклад, людей, що втратили житло).
Фактично, це відкриває шлях для публічно-приватної взаємодії у відбудові житла: земельна ділянка може передаватися інвестору, а право власності на нові квартири – безпосередньо людям, які втратили домівки. Для оформлення такої взаємодії закон запровадив інструменти спеціальних майнових прав: приватний партнер після початку будівництва реєструє за собою (або за публічним партнером та майбутніми власниками – фізичними особами) речові права на об’єкти незавершеного будівництва та майбутню нерухомість. Приватний інвестор отримав право відчужувати ці майнові права або майбутні квартири третім особам (кінцевим набувачам) на умовах, визначених договором про ППП.
Отже, новий закон зняв ключову перепону для використання ППП у житловій сфері. Тепер приватний сектор може інвестувати в будівництво житла в партнерстві з державою, знаючи, що збудовані квартири не залишаться у власності держави, а перейдуть до кінцевих власників або залишаться у його власності для реалізації. Це критично важливо для післявоєнної відбудови: держава отримує механізм швидкого зведення житла за участю бізнесу, а у інвестора зʼявляється можливість повернути вкладені кошти через продаж/передачу житла кінцевим споживачам.
Повернення об’єкта ППП та передача корпоративних прав. Як і раніше, базовий принцип полягає в тому, що після завершення строку партнерства об’єкт ППП має повернутися у публічну власність. Проте тут також є важлива зміна. Виняток встановлено для житлових проєктів: об’єкти ППП, збудовані в межах проєктів будівництва житла, не обов’язково повертаються державі, адже можуть перейти до приватних власників, як описано вище.
Для решти сфер, де об’єкт залишається у державній власності, законодавець запропонував інноваційну форму передачі. Договір про ППП може передбачати, що після закінчення проєкту приватний партнер передає публічному партнеру 100% корпоративних прав (акцій, часток) у юридичній особі – приватному партнері замість безпосередньої передачі самого майна. Тобто держава може отримати контроль над компанією, яка володіє чи оперує об’єктом, і таким чином опосередковано отримати сам об’єкт у своє розпорядження.
Такий механізм спрощує процес повернення, особливо коли інфраструктура є комплексною або розподіленою між кількома суб’єктами. Для бізнесу це означає можливість структурувати проєкт через окрему проєктну компанію (SPV) і закладати наперед прозорі умови свого «виходу» з інвестиції шляхом передачі цієї компанії державі по завершенні партнерства.
Інші нюанси щодо власності. Новий закон детально врегулював питання, які раніше не мали чіткої відповіді. Зокрема, рухоме майно, придбане приватним партнером для виконання договору за власні кошти, тепер належить приватному партнеру, якщо інше не встановлено договором. Це стимулює інвестора вкладатися в обладнання, техніку тощо. Водночас якщо суттю проєкту є придбання обладнання чи транспорту для надання публічних послуг (і це є основним об’єктом ППП), то такі активи мають статус об’єктів державної чи комунальної власності відразу після придбання. Також усе, що купується за рахунок державних коштів, співфінансування чи грантів, лишається у периметрі публічного сектору.
Таким чином, держава захищає свої вкладення, але дозволяє інвестору залишати собі те майно, яке він придбав на власний ризик. Окрім того, договір ППП може дозволити приватному партнеру передавати свої права та обов’язки третім особам (за згодою публічної сторони) чи віддавати їх в заставу кредиторам. У випадку проблем це спрощує заміну інвестора на нового (механізм «step-in»). Хоча це стосується більше прав за договором, ніж права власності на сам об’єкт, згадане нововведення теж підвищує гнучкість і надійність інвестицій в ППП.
Нове законодавство про ППП кардинально розширює можливості інвесторів щодо володіння та користування об’єктами партнерства. Якщо раніше приватний партнер був лише тимчасовим оператором державного майна, то відтепер він може, по-перше, залишати у своїй власності деякі допоміжні активи проєкту, а по-друге, у випадку житлових проєктів стати власником новоствореної нерухомості або передати її безпосередньо кінцевим бенефіціарам. При цьому держава зберігає контроль над стратегічною інфраструктурою: всі основні об’єкти або повертаються наприкінці договору, або залишаються під державним контролем через володіння корпоративними правами.
Для бізнесу такі зміни означають підвищення інвестиційної привабливості ППП. Новий закон наблизив українську модель партнерства до європейських практик, що додає передбачуваності. Інвестори отримують доступ до масштабних проєктів (портів, доріг, енергетики, ЖКГ тощо) на прозорих конкурсних засадах та нові способи повернення інвестицій. З’являється можливість заробляти не лише на тарифах чи платежах від держави, а й за рахунок комерційного використання допоміжних об’єктів (оренда площ, сервісні послуги).
Загалом, реформа ППП створює більш гнучку і збалансовану модель взаємодії. Тепер багато залежить від практичної імплементації нових норм та готовності держорганів застосувати ці можливості.
