Земельна реформа в Україні: продаж сільськогосподарських земель іноземним покупцям не дозволений, але чи дозволена іпотека?

31 березня 2020 року Верховна Рада України ухвалила закон про обіг земель с/г призначення ("Закон"). У рубриці "Земельна реформа в Україні" експерти Asters аналізують практичні проблеми та інші важливі питання, виникнення яких передбачається в ході подальшої реалізації цієї реформи в Україні.

Перша стаття цього проекту доступна тут >>, а друга за лінком >>

Закон, який відмінив мораторій на продаж с/г земель, запровадив нові обмеження щодо покупців, яким дозволено купувати землю, та категорій земель, які можуть відчужуватись. Так, поміж іншого, держава не може продавати землі державної власності, а іноземні юридичні і фізичні особи не можуть купувати с/г землі, або мати їх у власності, ані напряму, ані через українські "дочірки".

Хоча іноземним особам не дозволяється купувати с/г землі (майбутня стаття 130 Земельного кодексу), Закон не торкається питання, чи вони можуть бути її іпотекодержателями.

За Законом про іпотеку, майно може бути предметом іпотеки, якщо воно відповідає наступним двом умовам, значущим в контексті нашого запиту: (1) власник може продати майно; (2) на майно може бути звернене стягнення (Стаття 5).

З першого погляду на умову (1) видається, що якщо Сторона А не може продати землю Стороні Б, то ці сторони не можуть укласти і договір іпотеки. Втім, за буквальним тлумаченням, умова не вимагає, щоб саме Сторона Б була дозволеним покупцем землі; натомість, вимога полягає у тому, щоб для цілей договору іпотеки, існували будь-які дозволені покупці цієї землі у Сторони А, безвідносно статусу самого іпотекодержателя. Інакше кажучи, навіть якщо кредитор не є дозволеним набувачем земельної ділянки с/г призначення, це, саме по собі, не перешкоджає такому кредитору бути її іпотекодержателем за умови, що цю земельну ділянку її власник може продати іншим дозволеним набувачам.

Такий самий підхід можна застосувати і до вищенаведеної умови (2), із висновком, що доки хтось юридично може звернути стягнення на землю, така земля може бути предметом іпотеки навіть на користь кредитора-іпотекодержателя, який сам не може бути її власником. Втім, навіть якщо питання права кредитора бути іпотекодержателем таким чином вирішується, питання права саме цього кредитора на звернення стягнення залишається відкритим, враховуючи, що це є критичним для практичної доцільності іпотеки.

Закон про іпотеку передбачає, що звернення стягнення може бути або у формі безпосереднього набуття права власності кредитором на актив (Стаття 37), або у формі продажу кредитором активу третім особам (Стаття 38). Перша із цих опцій не є доступною іноземному кредитору, оскільки він не є дозволеним набувачем. Що стосується продажу третім сторонам, загалом, опціями за Законом про іпотеку є прямий продаж третім особам, або реалізація предмета іпотеки на прилюдних торгах (статті 38, 41 Закону про іпотеку). Втім, Закон про іпотеку прямо передбачає, що стосовно сільськогосподарських земельних ділянок, їх реалізація при зверненні стягнення здійснюється на прилюдних торгах, очевидно, у значенні: тільки на прилюдних торгах (стаття 15). Крім того, хоча номінальна можливість укладати договори іпотеки с/г земель виникне з 1 липня 2021 року (тобто дата, з якої с/г землі будуть в принципі дозволені для відчуження), юридичні особи зможуть набувати такі землі тільки з 1 січня 2024 року. До цього часу, якщо відбуватиметься звернення стягнення, дозволеними покупцями на прилюдних торгах зможуть бути тільки фізичні особи-громадяни України.

Таким чином видається, що іноземним кредиторам не заборонено отримувати в заставу українські с/г землі, хоча шляхи звернення стягнення зводяться до реалізації на прилюдних торгах та, при цьому, до 1 січня 2024 року, – тільки на користь учасників, які є фізичними особами-громадянами України. Зізнаймося, що ми робимо цей висновок із обережністю, оскільки: (і) життєздатність нашої ключової гіпотези, тобто що дозволеним іпотекодержателем майна не обов'язково має бути дозволений набувач такого майна, - має пройти тестування судовою та/або адміністративною практикою, а також подальшими законодавчими змінами, та (іі) питання звернення стягнення за такими іпотеками потребує подальшого аналізу, зокрема, юридичні і практичні аспекти прилюдних торгів. Сподіваємося, ми зможемо висвітлити якісь із цих питань у наших майбутніх нотатках на цю тему.