logo-image
Земельна реформа в Україні: переважне право, ціна угод та забезпечення комплаєнсу

31 березня 2020 року Верховна Рада України ухвалила закон про обіг земель с/г призначення ("Закон"). У новій рубриці "Земельна реформа в Україні" експерти Астерс аналізують практичні проблеми та інші важливі питання, виникнення яких передбачається в ході подальшої реалізації цієї реформи в Україні.

Перша стаття цього проекту доступна за лінком >>

 

Статус переважного права

Закон передбачає цікаву і нову для ринку опцію "відчуження переважного права на придбання земельної ділянки" (до речі, безвідносно до її цільового призначення). На практиці значна кількість договорів оренди с/г землі та емфітевзису містять умову про переважне право орендарів та емфітевтів на викуп відповідних ділянок (за умови відкриття ринку). Водночас Закон України "Про оренду землі" пов'язує наявність існування переважного права орендаря з можливістю відповідно до закону мати у власності орендовану земельну ділянку, а Цивільний і Земельний кодекси взагалі не регулюють переважне право у відносинах емфітевзису.

В контексті  Закону зазначимо наступне:

  • Вірогідно, до 1 січня 2024 року українські компанії не зможуть реалізувати своє переважне право на придбання земельних ділянок с/г призначення.
  • Іноземці не зможуть реалізувати своє потенційне переважне право на придбання земельних ділянок с/г призначення до прийняття відповідного рішення на референдумі.
  • Процедура передачі переважного права в законодавстві не прописаний. Вірогідно, така передача буде відбуватися за договорами довільної форми із зазначенням ідентифікуючих даних відповідних земельних ділянок. З точки зору процедури, ми вважаємо, що одним з важливих факторів, що в значній мірі визначить перспективність широкого застосування передачі переважного права і  наступного формування навколо нього відповідного ринку, є можливість реєстрації переважного права на придбання ділянки, особливо якщо воно передане іншій особі, яка не є орендатором чи емфітевтом.

Ціни с/г землі приватної власності

Закон передбачає державне регулювання ціни продажу с/г земель, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), на рівні не нижче значення нормативної грошової оцінки ("НГО") до 1 січня 2030 року. Разом з тим, не очевидними залишаються наступні аспекти:

  • Чи стосується ця вимога тільки першої транзакції із відповідною земельною ділянкою, чи також всіх наступних транзакцій?
  • Чи повинна вона застосовуватися  для визначення стартової ціни лотів при відчуженні земельних ділянок с/г призначення на земельних торгах, в тому числі при відчуженні банком заставленої земельної ділянки в порядку звернення стягнення?

Схиляємося до того, що у випадку відсутності додаткових роз'яснень з цього питання, будь-який продаж розпайованої землі має відбуватися за ціною не нижче НГО.

Забезпечення комплаєнсу

Законом встановлюється заборона на купівлю с/г землі (іншу відплатну форму її набуття) при відсутності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право. Слідкувати за дотриманням даної вимоги, скоріше за все, доведеться нотаріусам або банкам (відповідні інструкції ще мають бути розроблені), а також сторонам, які зацікавленні в «чистоті» угоди.

Констатуємо, що надалі важливим елементом проведення аудиту земельних ділянок с/г призначення буде перевірка факту наявності документів щодо джерел походження коштів при здійсненні попередніх транзакцій з їх відчуження. Оскільки чіткі вимоги до таких документів, а також критерії достатності джерел походження коштів, відсутні, законність придбання земельних ділянок с/г призначення може бути досить важко встановити.

Окрім того, Закон встановлює обов'язкову безготівкову форму розрахунків по договорам з відчуження с/г землі.

Ми очікуємо, що рівень прозорості, а разом з цим і загальний рівень складності, на ринку землі мають зрости.

 

 

Підписатися
Дякуємо за заявку