logo-image
Часть имеем
Автор: Андрей Кохан
Источник: Юридическая практика. – №21. – 21 мая 2019 года
Скачать

Иногда возникают ситуации, когда субъекту хозяйствования необходимо получить в пользование часть земельного участка, которая находится в аренде третьего лица, но при этом начинать процедуру раздела и формирования нового земельного участка нецелесообразно. В таком случае законодательство предусматривает возможность оформления отношения субаренды части земельного участка.

Часть арендуем

Субаренда части земельного участка является менее распространенным способом приобретения земли в пользование, чем субаренда целого земельного участка, а потому механизм ее оформления вызывает больше вопросов (нередко все заканчивается устной договоренностью и фактическим субпользованием необходимой частью земельного участка или, например, заключается договор о предоставлении услуг — заметим, что такие варианты обхода субаренды являются потенциально рискованными для каждой из сторон этих отношений).

Акцентируем внимание на том, что на отношения субаренды части земельного участка распространяется общее регулирование субаренды, в частности:

— передача земли происходит без изменения ее целевого назначения;

— срок субаренды не может превышать срока, определенного договором аренды земли;

— при досрочном прекращении договора аренды действие договора субаренды земельного участка также прекращается.

Вместе с тем при субаренде части земельного участка нельзя нивелировать участие собственника земли в процессе ее оформления — при классической субаренде это реализуется через принцип молчаливого согласия. В данном случае собственник все равно должен принять участие в согласовании технической документации. Но обо всем по порядку.

Согласно части 1 статьи 79 Земельного кодекса (ЗК) Украины определяющими характеристиками земельного участка, которые отличают его от любой другой части земной поверхности, являются:

— установленные границы;

— определенное место расположения;

— определенные в отношении его права.

Ряд важных положений содержат части 1 и 4 статьи 791 ЗК Украины:

— формирование земельного участка заключается в определении его как объекта гражданских прав;

— земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера.

В соответствии со статьей 177 Гражданского кодекса (ГК) Украины объектами гражданских прав являются вещи, в том числе деньги и ценные бумаги, иное имущество, имущественные права, результаты работ, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, а также другие материальные и нематериальные блага.

В данном перечне объектов гражданских прав нас интересуют именно «вещи». Неординарность ситуации заключается в том, что при заключении договора субаренды части земельного участка происходит отступление от положений ГК Украины, поскольку объектом гражданских прав выступает часть вещи.

Специальной нормой по отношению к общей статье 177 ГК Украины является часть 9 статьи 791 ЗК Украины, которая в контексте субаренды и сервитута содержит положения о возможности признания объектом гражданских правоотношений части вещи (части земельного участка).

Это означает, что отсутствует требование относительно необходимости осуществлять раздел земельного участка или иным образом присваивать новый кадастровый номер для той части земельного участка, которую планируется передать в субаренду.

Техдокументация

Возникает необходимость определения границ такого специфического объекта гражданских прав, для чего нужно разработать техническую документацию по землеустройству относительно установления границ части земельного участка, на которую распространяется право субаренды (техническая документация).

На этапе перед началом разработки технической документации в отношении земельных участков коммунальной собственности необходимо проверить, есть ли в данном населенном пункте дополнительное регулирование в плане обязанности получать разрешение органа местного самоуправления (уполномоченного им органа) на разработку такой документации. Хотя это и не предусмотрено законом, в некоторых городах такая практика существует (например, в Киеве). Невыполнение такого предписания может создать преграды на этапе согласования технической документации.

Согласно части 11 статьи 186 ЗК Украины техническая документация подлежит согласованию собственником земли и землепользователем, а утверждается лицом, которое приобретает право субаренды.

Кроме того, важным является вопрос, в результате каких согласований и на каком этапе должен быть заключен договор субаренды части земельного участка. Прямой ответ на него отсутствует. Здесь нужно руководствоваться несколькими правилами.

Во-первых, статья 8 Закона Украины «Об аренде земли» устанавливает необходимость согласовывать с арендодателем именно передачу земли в субаренду, а не факт заключения договора субаренды.

Во-вторых, собственно договором аренды может быть предусмотрено право арендатора на передачу земельного участка в субаренду — в таком случае дополнительное согласие собственника получать не нужно. Вместе с тем договором аренды может быть предусмотрена обратная ситуация — необходимость получения согласия арендодателя именно на заключение договора субаренды земельного участка (его части). На эти вещи также нужно обращать внимание.

В-третьих, как следует из статьи 551 Закона Украины «О землеустройстве», техническая документация включает, в частности, копии документов, являющихся основанием для возникновения права субаренды. В соответствии с пунктом 126 Порядка ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины 17 октября 2012 года № 1051 (Порядок ведения ГЗК), для внесения в Государственный земельный кадастр сведений о границах части земельного участка, на которую распространяется право субаренды, заявитель среди прочего предоставляет документы, на основании которых приобретается право субаренды (с указанием границ части земельного участка, на которую распространяется такое право).

Таким образом, на наш взгляд, законодательство косвенно определяет необходимость наличия заключенного договора субаренды части земельного участка еще на этапе разработки технической документации и до подачи пакета документов в соответствующий территориальный орган Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастра). Это, конечно, довольно специфическое требование ввиду того, что границы соответствующей части земельного участка на момент заключения договора официально еще не будут установлены.

Отдельно обратим внимание на следующее:

— договор субаренды части земельного участка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению;

— Закон Украины «Об аренде земли» до сих пор содержит анахронизм относительно обязанности регистрировать договоры субаренды. Данное требование является нерелевантным с 1 января 2013 года, поскольку, начиная с этой даты, регистрации подлежат вещные права (в данном случае право субаренды части земельного участка).

Согласно пункту 125 Порядка ведения ГЗК сведения о границах части земельного участка, на которую распространяется право субаренды, вносятся в Государственный земельный кадастр до осуществления государственной регистрации этого права. Заявление для осуществления указанных выше действий может подаваться правоприобретателем либо другой стороной соответствующего договора субаренды (их представителем). Это еще одно подтверждение тому, что на момент внесения информации в Государственный земельный кадастр договор субаренды уже должен быть заключен.

Вся процедура завершается государственной регистрацией права субаренды. В Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество необходимо внести запись об «ином вещном праве» в виде права субаренды части земельного участка. По аналогии с правом аренды право субаренды возникает с момента его государственной регистрации, с этого же момента часть земельного участка считается переданной субарендатору.

Мы рассмотрели основные вопросы, связанные с отношениями субаренды части земельного участка. Порядок их оформления по сути одинаков для земельных участков частной, коммунальной и государственной собственности, но на практике, конечно, легче всего реализуется в отношении земель, пребывающих в частной собственности.