logo-image
Залог недвижимости: экономические и правовые гарантии
Автор: Елена Роик
Источник: Юридическая Газета, 13 февраля 2018
Скачать pdf

Наукова економічна думка визначає заставу нерухомості як важливий фінансово-економічний інструмент ринкового господарства, який сприяє активізації інвестиційної діяльності суб'єктів підприємництва та одночасно забезпечує надійний захист інтересів кредитора та спосіб залучення фінансових ресурсів для розвитку матеріального виробництва та невиробничої сфери. Вона забезпечує господарський оборот майнових прав на об'єкти нерухомості у випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін та ін.) економічно або юридично недоцільні.

Водночас правові відносини щодо застави нерухомості в Україні регулюються Цивільним кодексом та спеціальним Законом України  «Про іпотеку». Крім того варто зауважити, що визначальний вплив на розвиток іпотеки в України має судова практика, яка нерідко є рупором економічного розвитку цього забезпечувального зобов’язання.

Отже, для розуміння суті іпотеки  статтею 1 Закону України "Про іпотеку" визначено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Частиною 1 ст. 575 Цивільного кодексу України визначено, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Учасники іпотечних правовідносин як гаранти стабільності іпотеки:

Навіть із визначення іпотеки як застави нерухомого майна очевидно, що ключову роль у розумінні іпотечних правовідносин та встановлення певних гарантій несуть її учасники – іпотекодавець, іпотекодержатель, боржник.

Аналіз чинного законодаства України та судової практики визначає іпотекодержателем кредитора за основним зобов’язанням, яке забезпечується іпотекою та наділяє його найбільш широкими правами щодо предмета іпотеки.

Іпотекодавцем   виступає  особа,  яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед  іпотекодержателем. Виходячи із цього визначення іпотекодавцем може бути безпосередньо сам боржник або його майновий поручитель, який може передати в іпотеку  нерухоме  майно для  забезпечення виконання зобов'язання іншої особи-боржника.

Такий суб’єктний склад іпотечних правовідносин дозволяє виявити гарантії кожної із сторін під час укладення, виконання та припинення іпотеки.

Крім того варто зауважити, що окремою гарантією цілісності, важливості іпотеки в Україні є встановлення законами України обов’язковості нотаріального посвідчення іпотечного договору та визначення того, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Щодо гарантій іпотекодержателя, то законодавець, розуміючи ризик неотримання коштів від боржника, які забезпечуються іпотекою, та з метою нівелювання негативних наслідків такого неповернення, наділив іпотекодержателя найбільш широкими гарантіями, що  підтверджується наступним:

-          Так, наприклад, частиною 1 ст. 33 Закону України "Про іпотеку" визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

-          Іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (ч. 5 ст. 3 Закону про іпотеку).

-          Однак, як зазначено у Постанові ВСУ від 23.09.2015 року у справі за №6-213цс15 у кредитора за договором залишається право вимоги до боржника, а боржник не звільняється від обов’язку розрахуватися з кредитором, відповідне право вимоги залишається навіть після спливу строку договору.

-          Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов’язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов’язання.

-          Згідно зі ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Аналізуючи відповідне законодавство можна дійти висновку про те, що законодавцем визначено три способи захисту на задоволення вимог кредитора, які забезпечені іпотекою шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий – на підставі рішення суду та два позасудових способи захисту: на підставі виконавчого напису нотаріуса і згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. При цьому договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно.

-          У ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Важливо!  Судова практика та законодавство України виходить із правових позицій того, що право вибору конкретного способу звернення стягнення на предмет іпотеки покладається на іпотекодержателя (саме така правова позиція знайшла своє втілення у Постанові ВС України від 3 червня 2014 р. у справі №3-24гс14 та Постанові ВГС України від 26 листопада 2013 р. у справі N 25/5005/6641/2012).

При цьому  навіть при наявності рішення суду про сплату заборгованості за кредитним договором, яке з тих чи інших обставин може не бути виконаним, не буде мати наслідком припинення зобов'язань Іпотекодавця за Іпотечним договором, оскільки лише задоволення вимог кредитора за основним зобов’язанням зумовлене належним виконанням може бути підставою для припинення зобов’язання згідно зі ст. 599 ЦК України.

-          Крім того, відповідно до правового висновку Верховного суду України у справі за  № 3-71гс14 від 09.09.2014 року задоволення вимог за дійсним основним зобов’язанням одночасно чи за наявності рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки не може мати наслідком подвійного стягнення за основним зобов’язанням, оскільки домовленість сторін про його заміну забезпечувальним зобов’язанням відсутня, що свідчить про право іпотекодержателя звернутись одночасно і до боржника з вимогою про стягнення заборгованості за основним зобов'язанням, так і до майнового поручителя з вимогами про звернення стягнення на предмет іпотеки.

-          У випадку недобросовісних дій з боку боржника або майнового поручителя що полягають у зверненні до суду із позовом про розірвання іпотечного договору основного договору судова практика також стала на захист іпотекодержателя та визначила, що розірвання договору не є підставою для припинення іпотеки, якою може забезпечуватись виконання зобов’язання, що виникло до набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору (відповідний правовий висновок міститься в Постанові Верховного суду України від 23 вересня 2015 року у справі №6-213цс15).

-          Також додатковими гарантіями забезпечення стабільності іпотеки для іпотекодержателя є встановлений ст.17 Закону України "Про іпотеку" виключний перелік підстав для припинення іпотеки, який не може підлягати розширеному тлумаченню. Так, відповідно до статті 17 Закону України «Про іпотеку» іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом. Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою.

Отже, кредитор – іпотекодержатель під час дії іпотечного договору або після його припинення в будь-якому випадку наділений найбільш широкими гарантіями щодо відновлення своїх порушених прав та відшкодування коштів, які були забезпеченні іпотекою, як з боку боржника, так і з боку іпотекодавця.

Стосовно майнового поручителя (іпотекодавця), то законодавець визначає його самостійним учасником правовідносин і зазначає, що майновий поручитель поряд із цим несе відповідальність щодо належного виконання основного зобов’язання доти, коли воно не буде виконано в повному обсязі, однак виключно в межах вартості предмета іпотеки.

Крім того, додатково варто зауважити, що за змістом ч. 2 ст. 11 Закону про іпотеку у разі задоволення вимог іпотекодержателя майновим поручителем за рахунок предмета іпотеки відносини між іпотекодержателем, який є кредитором, та іпотекодавцем припиняються, а в майнового поручителя при цьому виникає право регресу до боржника, та як наслідок права кредитора за основним зобов’язанням набуває майновий поручитель.

В процедурі проведення реалізації предмета іпотеки з прилюдних торгів, порядок яких визначений в ст. 42 Закону України "Про іпотеку" майновий поручитель набуває права виконання  за боржника вимоги за основним зобов'язанням чи ту її частину, виконання якої прострочено, разом з відшкодуванням будь-яких витрат та збитків, завданих іпотекодержателю, включаючи судові витрати, витрати на оплату винагороди   залученим   експертам (оцінювачам,   юристам),   витрати  на  підготовку  до  проведення прилюдних торгів тощо.  Таке виконання є підставою для  припинення реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах.  Умови договорів, що обмежують це право боржника, є недійсними. Майновий поручитель, який виконав основне зобов'язання повністю   або   в   частині,  має  право  вимагати  від  боржника відшкодування сплаченої майновим поручителем суми.

Важливо! Майновий поручитель хоча і не є солідарним боржником за іпотечним зобов'язанням, однак  зобов'язується виконати основне зобов'язання в межах вартості предмета іпотеки  та в подальшому набуває право регресу до боржника.

Найменші гарантії законодавець надав іпотекодавцеві, враховуючи той факт, що укладаючи договір, Іпотекодавець приймає на себе всі ризики, пов’язані з невиконанням зобов’язання боржником (у межах вартості предмета іпотеки), у тому числі й ті, що виникають унаслідок банкрутства боржника з його подальшим виключенням із Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців (фактично пов'язані зі припиненням, реорганізацією боржника).  Інше може бути передбачено договором між кредитором та особою, яка видала забезпечення, тобто, звільнення останньої від таких ризиків повинно бути предметом спеціальної домовленості між нею і кредитором (відповідно до правових висновків, викладених у Постановах ВСУ  від 10 лютого 2016 р. у справі № 6-216цс14; від 10 лютого 2016 р.  у справі № 6-84цс15; від 17 лютого 2016 р. у справі № 6-245цс14).

Економічні гарантії застави нерухомого майна прямо залежать  від обсягів іпотечного кредитування, стану фінансової системи та загального добробуту громадян. За умови стабілізації економіки України та відповідного зниження відсоткових ставок іпотечного кредитування  інтерес до нього зростатиме, що забезпечить надходження грошових коштів до банківського сектору з одночасним розвитком будівельної галузі.