logo-image
Рынок земли: кто почувствует изменения и когда
Автор: Андрей Кохан
Источник: Лига Закон, 7 апреля 2020 г.

В ночь с 30 на 31 марта Верховная Рада приняла во втором чтении и в целом проект Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения" №2178-10 ("Закон"). Закон ожидаемый. Неожиданной была его очередная редакция, представленная 30 марта ко второму чтению.

Закон поэтапно отменяет запрет на оборот подмораторных с/х земель, находящихся в частной собственности. Мораторий был введен еще в 2001 году, а "разобраться" с ним обещали множество политических сил практически на каждых выборах.

К слову, голосование за проект Закона в первом чтении состоялось еще 13 ноября 2019 года. Тогда проголосовали за его наиболее либеральную редакцию - до 200 тыс. га в одни руки и открытый рынок для иностранцев с 2024 года. Далее перед Рождеством была представлена новая и более консервативная редакция проекта Закона ко второму чтению - до 10 тыс. га в одни руки и запуск иностранцев на рынок только по результатам референдума. Представленная 30 марта редакция этого проекта концептуально базируется на "рождественской", но является еще более консервативной, (i) запрещая продажу земель государственной и коммунальной собственности; (ii) допуская на рынок с/х земель на первом этапе только физических лиц; (iii) перенося старт рынка на 8 месяцев. Вместе с тем это можно охарактеризовать словами: "лучше так, чем ничего ...".

На дату подготовки этой статьи Закон еще не передан на подпись Президенту, поскольку ряд парламентариев зарегистрировали постановления об отмене результатов голосования ввиду нарушения процедуры его принятия. Более того, сейчас в открытом доступе отсутствует проголосована редакция Закона. Известно, что в опубликованный ко второму чтению текст внесены таинственные "технико-юридические правки". Далее зафиксируем ключевые положения доступного текста проекта Закона и проанализируем его на предмет важности для граждан и бизнеса.

КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАКОНА.

  • Основные положения Закона вступают в силу с 1 июля 2021 года.

  • Открытие рынка с/х земель с 1 июля 2021 года для граждан Украины (первый этап запуска ринка) и с 1 января 2024 года для украинских компаний, которые не имеют иностранных участников и бенефициаров (второй этап запуска рынка).

  • Проведение референдума о допуске на рынок с/х земель иностранцев и украинских компаний с иностранным капиталом (третий этап запуска рынка - в случае одобрительного голосования граждан на референдуме; теоретически может быть вторым этапом).

  • Ограничение общей площади с/х земель, которые могут приобретаться в собственность одним субъектом:

- до 100 га - для граждан Украины в период с 1 июля 2021 года по 1 января 2024 года (при этом по указанному лимита не учитываются имеющиеся у граждан земельные участки, приобретенные до 1 июля 2021 года)

- до 10 000 га - для граждан Украины и украинских компаний, которые не имеют иностранных участников и бенефициаров, начиная с 1 января 2024 года, и после (в случае) одобрительного голосования на референдуме - для иностранцев и украинских компаний с иностранным капиталом;

- земельные участки в собственности компаний автоматически считаются находящимися в собственности граждан-участников таких компаний пропорционально их долям в соответствующих компаниях (для сохранения баланса лимитов в 10 000 га).

  • Конфискация и продажа с торгов "излишков" с/х земель - при превышении указанных лимитов.

  • Возможность изменения целевого назначения ранее подмораторных земельных участков с/х назначения.

  • Возможность отчуждения преимущественного права на выкуп земельных участков с/х назначения.

  • Мораторий на временно оккупированных территориях продолжает действовать.

  • Государственное регулирование цены продажи земельных участков с/х назначения. Так, на период до 2030 года цена сделки об отчуждении земельного участка с / х назначения не сможет быть меньше ее нормативной денежной оценки.

  • Запрет на продажу с/х земель государственной и коммунальной собственности.

  • Невозможность приобретать с/х землю (даже в случае одобрения на референдуме вопроса допуска на рынок иностранцев) для потенциально "ненадежных", по мнению законодателя, землепользователей, а именно:

Компаний:

(i) у которых невозможно установить бенефициарного собственника (контроллера);

(ii) бенефициарные владельцы (контроллеры) которых зарегистрированы в оффшорных зонах;

(iii) участниками или конечными бенефициарами которых являются граждане России, а также - иностранные государства;

(iv) находящиеся под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных FATF в список государств, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем;

(v) участниками или конечными бенефициарами которых не являются граждане Украины относительно:

(а) земельных участков государственной и коммунальной собственности;

(б) земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев);

(в) земельных участков, расположенных ближе 50 километров от государственной границы Украины (кроме государственной границы Украины, который проходит по морю);

Лиц, в отношении которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры (санкции) в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земельных участков;

Лиц, которые принадлежали или принадлежат к террористическим организациям.

Обратите внимание, что уберечь имущество от рейдеров помогут сервисы SMS-маяк и SMS-маяк Земля, с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом или же через сообщение в кабинете пользователя).

ЗНАЧЕНИЕ ЗАКОНА ДЛЯ БИЗНЕСА. Нужно констатировать, что Закон до 2024 года на средний и крупный бизнес никак не повлияет в контексте расширения земельного банка. Вместе с тем существующие землевладения могут быть минимально размыты в пользу небольших фермеров, которые до 2024 года смогут аккумулировать определенные земельные ресурсы. Дело, в частности, в том, что Закон Украины "Об аренде земли" наделяет преимущественным правом на выкуп арендованных земельных участков только субъектов, которые, согласно закону, имеют право на приобретение таких участков. А мы помним, что до 2024 года ранее подмораторную землю смогут покупать только физические лица. Однако прогнозируем, что приведенный риск не составит слишком серьезных проблем для бизнеса в период первого этапа запуска рынка.

После 1 января 2024 года ситуация изменится. И дело не только в потенциальном расширении землевладений на наиболее надежном титуле - праве собственности, но и в возможности: (i) привлечения соответствующего кредитования, передавая землю в ипотеку; (іі) отчуждать и приобретать преимущественное право на выкуп земельных участков. Кроме того, в этот период не исключены отдельные локальные "земельные войны".

Сейчас бизнесу нужно продолжать ориентироваться на уже привычные механизмы аренды и эмфитевзис и выстраивать длительные и стратегические отношения с землевладельцами.

ЗНАЧЕНИЕ ЗАКОНА ДЛЯ ГРАЖДАН. Граждане Украины смогут первыми воспользоваться всеми опциями собственности на ранее подмораторных землях. Начиная с 1 июля 2021 года, они смогут покупать и продавать земельные участки с/х назначения, получать кредиты под залог земли. В качестве подготовки к первому этапу запуска рынка уже сейчас можно порекомендовать гражданам проверить свои документы на землю на предмет их соответствия требованиям действующего законодательства (например, наличие кадастрового номера и т.п.), чтобы не иметь "неприятных сюрпризов" в 2021 году.

Кроме того, Закон предусматривает возможность выкупить без проведения земельных торгов с рассрочкой платежа до десяти лет по цене, равной нормативной денежной оценке, земельные участки, используемые гражданами: (i) на праве постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; (іі) на праве аренды в результате переоформления права постоянного пользования в отношении соответствующих земельных участков до 2010 года.

Нелишним будет напомнить, что мораторий распространяется не на все земельные участки с/х назначения, находящихся в собственности граждан, а на земельные участки: (а) для ведения товарного с/х производства (код КВЦНЗ 01.01), (б) выделенные в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства (код КВЦНЗ 01.03), а также на земельные доли (паи). Все остальные земельные участки с/х назначения, находящихся в частной собственности граждан, в частности для ведения личного крестьянского хозяйства, которые были унаследованы, приватизированы (не путать с распаеванием), приобретенные на основании договоров, не являются подмораторными и могут отчуждаться, не привязываясь к вступлению в силу Закона.

В итоге отметим, что пока остается ждать и постепенно готовиться к открытию рынка земель. Не исключено, что до 2024 года в земельное законодательство будут внесены дополнительные (либеральные или наоборот - более консервативные) изменения относительно обращения с/х земель и мы не увидим реализацию описанного в Законе сценария. Также во второй половине 2020-х (если не раньше) будет понятно, сработал ли план "открыть рынок, но не дать создать крупные латифундии». Продолжение следует.