logo-image
Земельная реформа в Украине: продажа сельхозземель иностранным покупателям не разрешена, но разрешена ли ипотека?

31 марта 2020 г. Верховная Рада Украины приняла закон об обороте земель с / х назначения("Закон"). В рубрике "Земельная реформа в Украине" эксперты Астерс проанализируют практические проблемы и другие важные вопросы, возникновение которых предусматривается в ходе дальнейшей реализации этой реформы в Украине.

Первая статья этого проекта доступна здесь >>, а вторая по ссылке >>

Закон, отменивший мораторий на продажу с/х земель, ввел новые ограничения, касающиеся покупателей, которым разрешено покупать землю, и категорий земель, которые можно отчуждать. Так, помимо прочего, государство не может продавать земли госсобственности, а иностранные юридические и физические лица не могут покупать с/х земли, либо иметь их в собственности, ни прямо, ни через украинские дочерние компании.

Хотя иностранным лицам не разрешено покупать с/х землю (будущая статья 130 Земельного кодекса), закон не затрагивает вопрос, могут ли они быть ее ипотекодержателями.

По Закону об ипотеке, имущество может быть предметом ипотеки, если оно отвечает следующим двум условиям, важным в контексте нашего вопроса: (1) собственник может продать имущество; (2) на имущество может быть обращено взыскание (Статья 5).

С первого взгляда на условие (1) может показаться, что если Сторона А не может продать землю Стороне Б, то эти стороны не могут заключить и договор ипотеки. Тем не менее, исходя из буквального толкования, условие не требует, чтобы именно Сторона Б была разрешенным покупателем земли; вместо этого, условие заключается в том, чтобы для целей договора ипотеки существовали какие-либо разрешенные покупатели этой земли у Стороны А, безотносительно статуса самого ипотекодержателя. Иначе говоря, даже если кредитор не является разрешенным приобретателем земельного участка сельскохозяйственного назначения, это, само по себе, не препятствует такому кредитору быть ее ипотекодержателем при условии, что ее собственник может продать этот земельный участок другим разрешенным приобретателям.

Такой же подход можно применить и к вышеуказанному условию (2), с выводом, что покуда кто-то юридически способен обращать взыскание на землю, такая земля может быть предметом ипотеки даже в пользу кредитора-ипотекодержателя, который сам не может быть ее собственником. Тем не менее, даже если вопрос права кредитора быть ипотекодержателем таким образом решен, вопрос права именно этого кредитора на обращение взыскания остается открытым, поскольку это является критичным для практической целесообразности ипотеки.

Закон об ипотеке предусматривает, что обращение взыскания может быть либо в форме непосредственного приобретения права собственности кредитора на актив (Статья 37), либо в форме продажи кредитором актива третьим лицам (Статья 38). Первая из этих опций недоступна иностранному кредитору, поскольку он не является разрешенным приобретателем. Что касается продажи третьим сторонам, в общем, по Закону об ипотеке, вариантами являются прямая продажа третьим сторонам, либо реализация предмета ипотеки на прилюдных торгах (статьи 38, 41 Закона об ипотеке). Тем не менее, Закон об ипотеке прямо предусматривает, что в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, их реализация при обращении взыскания осуществляется на прилюдных торгах, очевидно, в значении: только на прилюдных торгах (Статья 15). Кроме того, хотя номинальная возможность заключать договоры ипотеки с/х земель возникнет с 1 июля 2021 года (то есть дата, с которой с/х земли будет разрешено отчуждать в принципе), юридические лица смогут приобретать такие земли только с 1 января 2014 года. До этого времени, если будет происходить обращение взыскания, разрешенными покупателями на прилюдных торгах смогут быть только физические лица-граждане Украины.

Таким образом, представляется, что иностранным кредиторам не запрещено получать в залог украинские с/х земли, хотя пути взыскания сводятся к реализации на прилюдных торгах и, при этом, до 1 января 2024 года, – только в пользу участников, являющихся физическими лицами-гражданами Украины. Вынуждены признать, что этот вывод мы делаем осторожно, поскольку: (i) жизнеспособность нашей ключевой гипотезы, то есть что разрешенным ипотекодержателем имущества не обязательно должен быть разрешенный приобретатель такого имущества – должна пройти тестирование судебной и/или административной практикой, и (ii) вопрос обращения взыскания по таким договорам ипотеки требует дальнейшего анализа, в частности, юридические и практические аспекты прилюдных торгов. Надеемся, мы сможем осветить какие-то из этих вопросов в наших будущих заметках на эту тему.

Подписаться
Спасибо за заявку