logo-image
Земельная реформа в Украине: преимущественное право, цена сделок и обеспечения комплаенса

31 марта 2020 г. Верховная Рада Украины приняла закон об обороте земель с / х назначения ("Закон"). В рубрике "Земельная реформа в Украине" эксперты Астерс проанализируют практические проблемы и другие важные вопросы, возникновение которых предусматривается в ходе дальнейшей реализации этой реформы в Украине. Первая статья этого проекта доступна по ссылке >>

Статус преимущественного права

Закон предусматривает интересную и новую для рынка опцию "отчуждения преимущественного права на приобретение земельного участка" (кстати, безотносительно к ее целевому назначению). На практике значительное количество договоров аренды с/х земли и эмфитевзиса содержат условие о преимущественном праве арендаторов и эмфитевтов на выкуп соответствующих участков (при условии открытия рынка). В то же время Закон Украины "Об аренде земли" связывает наличие существования преимущественного права арендатора с возможностью в соответствии с законом иметь в собственности арендованный земельный участок, а Гражданский и Земельный кодексы вообще не регулируют преимущественное право в отношениях эмфитевзиса.

В контексте Закона отметим следующее:

  • Вероятно, до 1 января 2024 г. украинские компании не смогут реализовать свое преимущественное право на приобретение земельных участков с/х назначения.
  • Иностранцы не смогут реализовать свое потенциальное преимущественное право на приобретение земельных участков с/х назначения до принятия соответствующего решения на референдуме.
  • Процедура передачи преимущественного права в законодательстве не прописана. Вероятно, такая передача будет происходить по договорам в произвольной форме с указанием идентифицирующих данных соответствующих земельных участков. С точки зрения процедуры, мы считаем, что одним из важных факторов, который в значительной степени определит перспективность широкого применения передачи преимущественного права и последующего формирования вокруг него соответствующего рынка, является возможность регистрации преимущественного права на приобретение участка, особенно если оно передано другому лицу, которое не является арендатором или эмфитевтом.

Цена с/х земель частной собственности

Закон предусматривает государственное регулирование цены продажи с/х земель, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), на уровне не ниже значения нормативной денежной оценки ("НДО") до 1 января 2030 года. Вместе с тем, не очевидными остаются следующие аспекты:

  • Касается ли это требование только первой транзакции с соответствующим земельным участком, или также всех последующих транзакций?
  • Должно ли оно применяться для определения стартовой цены лотов при отчуждении земельных участков с/х назначения на земельных торгах, в том числе при отчуждении банком заложенного земельного участка в порядке обращения взыскания?

Склоняемся к тому, что в случае отсутствия дополнительных разъяснений по этому вопросу, любая продажа паевой земли должна происходить по цене не ниже НДО.

Обеспечение комплаенса

Законом устанавливается запрет на покупку с/х земли (другую оплатную форму ее приобретения) при отсутствии документов, подтверждающих источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право. Следить за соблюдением данного требования, скорее всего, придется нотариусам или банкам (соответствующие инструкции еще должны быть разработаны), а также сторонам, заинтересованным в «чистоте» сделки.

Констатируем, что в дальнейшем важным элементом проведения аудита земельных участков с/х назначения будет проверка факта наличия документов об источниках происхождения средств при осуществлении предыдущих транзакций по их отчуждению. Поскольку четкие требования к таким документам, а также критерии достаточности источников происхождения средств, отсутствуют, законность приобретения земельных участков с/х назначения может быть довольно трудно установить.

Кроме того, Закон устанавливает обязательную безналичную форму расчетов по договорам по отчуждению с/х земли.

Мы ожидаем, что уровень прозрачности, а вместе с этим и общий уровень сложности, на рынке земли должны вырасти.

Подписаться
Спасибо за заявку