logo-image
Изменения в арендных правоотношениях во время карантина

16 июля 2020 г. вступил в силу Закон Украины №692-IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно государственной поддержки области культуры, креативных индустрий, туризма, малого и среднего бизнеса в связи с действием ограничений, связанных с распространением короновирусной болезни COVID-19" (далее – "Закон").

Законом, в том числе, вносятся изменения относительно арендных правоотношений, а именно предусмотрено, что плата за пользование недвижимым имуществом подлежит уменьшению в течение всего времени, когда имущество не могло использоваться в предпринимательской деятельности арендатора в полной мере в связи с действием ограничений и (или) запретов вследствие карантина.

При этом размер платы за пользование имуществом не может превышать совокупный объем расходов, которые арендодатель осуществил или должен будет осуществить за соответствующий период для внесения платы за землю, уплаты налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, и оплаты стоимости коммунальных услуг.

Основной эффект от Закона, на наш взгляд, заключается в том, что арендаторы-предприниматели, которые вынуждены прекратить использование арендованных помещений в своей деятельности из-за распространения на них очередных карантинных ограничений, получают специальные правовые основания требовать от арендодателя уменьшения арендной платы, дополнительно к общим положениям Гражданского кодекса.

Хотя стоит отметить, что положения Закона сформулированы достаточно неудачно, ведь возникают спорные вопросы, в частности:

  • Проблематика ретроспективного применения Закона, особенно в тех случаях, когда стороны уже договорились об условиях арендных отношений на период действия карантина;
  • Критерии определения «полного» или «неполного» объема использования имущества. Как показывает практика, существует много «средних» вариантов, при которых основной вид деятельности ограничен (например, работа ресторана для посетителей, но он функционирует "на вынос", или работа развлекательных заведений с 23 до 7 часов и т.д.). Подобные ситуации попадают в серую зону с точки зрения нового Закона.

Не оставляем без внимания и дискриминационный характер Закона, ведь указанные выше нормы применяются только для частного сектора и не действуют по отношению к аренде коммунальной собственности.

В результате, возникает необходимость в детальном и глубоком анализе положений законодательства при рассмотрении каждого отдельного случая арендных правоотношений. Также, не исключаем, что Закон спровоцирует возникновение противоречивой судебной практики, если не будут приняты поправки для уточнения спорных вопросов.

 

Для получения дополнительной информации, пожалуйста, обращайтесь к партнерам Астерс Олегу Бойчуку и Роману Костенко.