You can read the article below in the language of the original.
Содержание диктует форму
«Для полноценного перехода к европейским принципам и стандартам в Украине следует обеспечить прозрачность в сфере регистрации и перехода прав собственности на земельные наделы»
Как структурирован рынок сельхозземель в Украине? В чем его отличия в сравнении с европейскими странами?
— На рынке сельскохозяйственных земель Украины все более отчетливо проявляется тенденция увеличения крупными агрохолдингами банка земель. Цель таких действий — построение собственной производственной и сырьевой базы и получение синергетического эффекта от наличия разных сельскохозяйственных культур в портфеле продаж. Крупные украинские агрохолдинги пытаются увеличивать собственные банки земель в ожидании вхождения на отечественный рынок ведущих мировых игроков аграрной индустрии. Интерес к покупке агрохолдингов проявляют китайские и японские инвесторы, которые планируют расширить сырьевую базу и внедрить более прогрессивные технологии производства.
Сейчас в Украине на определенных рынках агрокультур (подсолнечник, сахарная свекла и т.д.) прослеживается монопольное положение определенных игроков. В то же время особенностью европейского рынка (рынков стран, входящих в ЕС) является большое количество мелких и средних фермерских хозяйств.
— Какие организационно_правовые формы предпочитают использовать украинские и европейские аграрные компании?
— Двадцать лет назад в Украине было большое количество неэффективных, убыточных государственных коллективных хозяйств, которые имели в управлении значительные земельные наделы. Затем земли были рассредоточены в рамках более эффективных корпоративных формирований — например, ОАО, ЗАО. И в течение последних 10–15 лет Украина сделала значительный шаг к созданию цивилизованного рынка земли — начав процедуру предоставления земельных паев гражданам, занятым в сфере сельского хозяйства. Однако реализация масштабного проекта по созданию эффективного рынка земель была заморожена в связи с принятием парламентом моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Единственным вариантом, возможным для коммерческого землепользования, стала аренда паевых земельных участков. Это подвигло бизнес искать альтернативные пути создания агрохолдингов. Наиболее простыми в управлении и наименее затратными оказались общества с ограниченной ответственностью, которые и начали аккумулировать земельные наделы. Официальной статистики не существует, но, по нашим подсчетам, банки земель приблизительно на 90% сконцентрированы именно в рамках данной организационно_правовой формы.
Это можно объяснить удобной процедурой принятия корпоративных решений (созыва общего собрания участников, создания коллегиальных исполнительных органов и т.д.), простотой изменения состава участников общества, а также отсутствием законодательных требований к минимальному размеру уставного капитала. Если рассматривать практику привлечения финансирования украинскими агрохолдингами на международных фондовых площадках, то можно сделать вывод, что общества с ограниченной ответственностью являются достаточно понятными структурами для иностранных инвесторов. Следует отметить, что европейские сельхозпроизводители преимущественно сосредотачивают свои земли в аналогах обществ с ограниченной ответственностью, а также в рамках индивидуальных фермерских хозяйствах.
— В чем отличия правовых основ покупки и аренды земель сельхозназначения в Украине и Европе?
— В целом отечественный рынок весьма схож с рынками земли сельхозназначения в странах—членах Евроcоюза. Как в Украине, так и в Европе существовали традиции коллективного пользования землей. Однако на сегодняшний день на европейском рынке произошел ряд значительных изменений, в результате которых многие крупные коллективные предприятия были переформатированы в мелкие и средние фермерские хозяйства.
При этом европейские фермеры предпочитают арендовать земельные наделы на долгосрочной основе, направляя денежные ресурсы в оборот.
Как уже отмечалось, рынок продажи сельскохозяйственных земель в Украине не функционирует по причине существующего моратория. В свою очередь в Евросоюзе продажа или аренда сельскохозяйственных земель возможна практически во всех странах_членах. В то же время в ряде «новых» стран_членов существуют ограничения на владение иностранными лицами сельскохозяйственными земельными участками. К примеру, Чехия, Болгария, Эстония, Латвия, Литва ввели ограничительные меры на владение землей субъектами иностранного права в течение семилетнего периода с момента вхождения страны в Европейский союз. В Польше такие ограничения установлены на 12_летний период. Помимо указанных мер, в некоторых странах—членах ЕС введены ограничения на владение юридическим или физическим лицом определенным количеством сельхозплощадей. А в Венгрии, к примеру, правительство приняло решение о запрете владения юридическими лицами сельскохозяйственными землями, тем самым стимулируя конкуренцию среди мелких фермерских хозяйств.
— Как эти ограничения влияют на динамику развития европейского сельхозрынка?
— Вне зависимости от существующих ограничений рынок сельскохозяйственных земель в Европейском союзе является более прозрачным и прогнозируемым, так как установлены четкие правила продажи земель (в случае отсутствия национальных ограничений). Процесс продажи или сдачи в аренду не требует множественных согласований с разными государственными ведомствами, а вмешательство контролирующих органов сведено к минимуму. К примеру, во Франции уполномоченный государственный орган (SAFER) согласовывает лишь соответствие той или иной сделки по продаже или аренде земельных наделов рыночному уровню цен. В Украине же процесс регистрации землепользования (аренды) сопряжен с длительной процедурой, зачастую связанной с коррупционной составляющей.
— А как обстоят дела с доступом участников рынка к информации о землепользователях?
— Подавляющее количество стран—членов ЕС проводят политику открытого доступа к базе землепользователей. Многие европейские страны — Литва, Швеция, Финляндия — создали публичные кадастровые карты, где каждое лицо, желающее вступить в сделку с тем или иным землепользователем, может проверить его правомочность. В Украине также принят ряд нормативных актов, позволяющих проверить наличие участка в системе земельного кадастра. Однако доступ к нему третьим лицам, исключая отдельные ситуации, не предоставляется. Это является серьезным недостатком в сфере защиты интересов иностранных и национальных инвесторов.
— Готова ли Украина к полноценному переходу на правоотношения, принятые на европейском рынке земель сельскохозяйственного назначения?
— В целом Украина достаточно подготовлена в законодательном плане. Остается сделать прозрачным процесс регистрации и перехода права собственности (права пользования) на земельные наделы. Критически важным в преддверии принятия закона об обороте сельскохозяйственных земель и отмены моратория на их продажу является также разграничение земель государственной и коммунальной собственности, что позволит разрешить многочисленные конфликты. Кроме того, следует предоставить публичный доступ к данным о землепользователях третьим лицам.
Сейчас на этапе перехода к более глубокой интеграции со странами—членами ЕС необходимо определить правильные ограничительные меры — минимальную стоимость земель, предельный размер владения для одного лица, правила продажи сельскохозяйственных земель нерезидентам и т.д. Если удастся урегулировать эти вопросы в ближайшее время, то у украинских и иностранных банков появятся дополнительные стимулы для кредитования экономики, так как они получат огромный обеспечительный ресурс в виде залога имущественных прав на сельскохозяйственную землю. В свою очередь украинские холдинги смогут расширить рынки сбыта и обновить производственные мощности.
