"The firm has an impressive deal list in its repertoire"
PLC Which Lawyer?

Publications

20 September 2012

Nuances of land auctions under the new law


Author: Roman Drobotskiy
Source: Yurist&Zakon. – 2012. – No. 59. – 18-20 September

You can read the article below in the language of the original.

Нюансы проведения земельных аукционов по новому Закону

Норма относительно обязательной продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности, выделяемых под застройку на конкурентных началах (земельных торгах), впервые появилась в 2001 году с принятием действующего (с изменениями и дополнениями) Земельного кодекса Украины (далее – Кодекс).

Впоследствии глава 21 Кодекса «Продажа земельных участков на конкурентных началах» претерпела множество изменений и в нынешнем виде имеет следующее название «Продажа земельных участков или прав на них на конкурентных началах».

Таким образом, начальная концепция обязательной продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности на земельных торгах (в форме аукциона или конкурса) лишь для целей застройки, предусмотренная Кодексом, была трансформирована в обязательную продажу всех земельных участков государственной и коммунальной собственности, а также прав на них (в виде аренды, суперфиция, эмфитевзиса) на земельных торгах в форме аукциона.

Следует отметить, что с внедрением обязательной продажи всех земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них лишь на аукционах был утвержден перечень исключений, при которых такие земельные участки или права на них не подлежат продаже на конкурентных началах. Указанный перечень неоднократно изменялся и уточнялся в сторону расширения и на данный момент состоит из более двадцати исключений, указанных в ч. 2 ст. 135 Кодекса. Кодексом также предусмотрена норма о возможности предоставления без аукционов государственных земельных участков или прав на них в других случаях, определенных законом, что говорит о возможностях расширять существующий перечень исключений.

С самого начала существования нормы об обязательной продаже земельных участков государственной и коммунальной собственности и прав на них на земельных торгах Кодексом было предусмотрено, что земельные торги должны проводиться в порядке, установленном законом.

Лишь в 2012 году Законом Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно порядка проведения земельных торгов в форме аукциона» от 05.07.2012 № 5077 (далее – Закон № 5077) статьи 135 – 139 Кодекса были изложены в новой редакции, в которой и был изложен порядок проведения земельных торгов.

Ранее порядок проведения земельных торгов не был утвержден на уровне закона, а Кодексом были урегулированы лишь нормы относительно подготовки лотов к продаже на земельных торгах, объявления об их проведении и случаев признания земельных торгов несостоявшимися. Были попытки урегулировать порядок проведения земельных торгов постановлениями Кабинета Министров Украины, а также решениями местных советов, которые носили временных характер, и до момента урегулирования порядка проведения земельных торгов на законодательном уровне порождали различные проблемы правоприменения.

В результате принятия Закона № 5077 физические лица, юридические лица, а также иностранные граждане и лица без гражданства смогут в порядке, предусмотренном законом, приобретать земельные участки государственной и коммунальной собственности, а также права на них лишь по результатам аукционов за исключением случаев, приведенных в ч. 2 ст. 135 Кодекса.

Земельные торги

В соответствии с Законом № 5077 земельные торги могут проводиться лишь в форме аукциона, по результатам проведения которого с победителем заключается договор купли-продажи, аренды, суперфиция или эмфитевзиса земельного участка (далее – Договор) государственной или коммунальной собственности. Преимущественное право приобретения не может быть использовано на земельных торгах.

Продажа земельных участков государственной собственности вместе с размещенными на них объектами, подлежащими приватизации, осуществляемая государственными органами приватизации, а также обращение взыскания на земельные участки и права на них исполнительной службой при исполнении судебных решений в порядке, предусмотренном Законом Украины «Об исполнительном производстве», должны производиться в соответствии с порядком, установленным Законом № 5077.

В Законе № 5077 дано определение организатора земельных торгов, в соответствии с которым организатором земельных торгов (далее – Организатор) является физическое или юридическое лицо – собственник земельного участка, Верховная Рада или Совет министров АРК, орган исполнительной власти или местного самоуправления, осуществляющий реализацию права государственной или коммунальной собственности на земельные участки, или государственный исполнитель в случае исполнения решений, подлежащих принудительному исполнению.

Исполнителем земельных торгов (далее – Исполнитель) может быть хозяйственный субъект, который имеет лицензию на проведение земельных торгов и заключил с Организатором договор об их проведении. Земельные торги проводятся в соответствии с указанным договором за счет средств, уплачиваемых Организатором как вознаграждение Исполнителю, и регистрационных взносов участников торгов. После опубликования объявления о проведении земельных торгов Исполнитель может отказаться от договора лишь в случаях, если проведение земельных торгов стало невозможным в связи с независящими от него причин.

Вознаграждение Исполнителя земельных торгов устанавливается в размере 5 % цены продажи земельного участка, или 50 % годовой платы за пользование земельным участком в случае продажи прав на земельный участок, но не более 3500 необлагаемых минимумов доходов граждан (59500 грн.) за каждый лот.

Размер регистрационного взноса определяется Исполнителем, но не может превышать 50 % размера минимальной заработной платы на дату публикации объявления о проведении земельных торгов (не подлежит возврату участникам торгов, кроме случаев отмены Организатором земельных торгов до их проведения).

Размер гарантийного взноса по лоту составляет 5 % стартовой цены продажи земельного участка или стартового размера годовой платы за пользование земельным участком в случае продажи прав на него (подлежит возврату всем участникам торгов которые не были признаны победителями, кроме случая аннулирования результатов земельных торгов при условии, что ни один из таких участников не предложил цену, выше стартовой цены лота, или засчитывается в счет покупной цены победителя торгов).

Проведение земельных торгов относительно земельных участков государственной и коммунальной собственности осуществляется на основании решения Организатора, в котором указывается: (1) перечень земельных участков или прав на них, которые выставляются на земельные торги отдельными лотами; (2) стартовая цена лота; (3) срок и другие условия пользования земельным участком в случае приобретения прав пользования на земельных торгах; (4) лицо, уполномоченное Организатором на подписание договора купли-продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзиса земельного участка, который либо права на который выставляются на земельные торги.

Условия, объявленные перед проведением земельных торгов, не подлежат изменению во время подписания Договора.

Подбор земельных участков государственной и коммунальной собственности и подготовка лотов для продажи на земельных торгах

Организатор должен определять перечень земельных участков государственной или коммунальной собственности и/или прав на них, которые выставляются на земельные торги отдельными лотами. Организатору запрещено вносить в такой перечень земельные участки, предназначенные под застройку без учета, в случаях, предусмотренных законом, результатов общественного обсуждения.

В перечне указывается местонахождение (адрес) земельного участка, его целевое назначение (функциональное использование), площадь, кадастровый номер и условия продажи. Подбор земельных участков государственной и коммунальной собственности должен осуществляется с учетом утвержденной градостроительной и землеустроительной документации, а также маркетинговых исследований, инвестиционной привлекательности, обращений граждан и юридических лиц относительно намерений по застройке.

Земельные участки государственной и коммунальной собственности, выставленные на земельные торги, не могут отчуждаться, передаваться в залог и предоставляться в пользование до завершения торгов.

Организатор должен обеспечить подготовку лотов, что включает следующее:

1) изготовление, согласование и утверждение проекта землеустройства для отвода земельного участка (в случае изменения целевого назначения и если границы земельного участка не установлены в натуре (на местности));

2) государственную регистрацию земельного участка;

3) государственную регистрацию имущественных прав на земельный участок;

4) получение выписки о нормативной денежной оценке земельного участка в случае продажи права аренды на такой участок;

5) проведение экспертной денежной оценки земельного участка, кроме случаев продажи права аренды на такой участок;

6) установление стартовой цены продажи земельного участка, которая для земельных участков государственной и коммунальной собственности не может быть ниже экспертной денежной оценки;

7) установление стартового размера годовой арендной платы, который для земельных участков государственной и коммунальной собственности не может быть ниже размера арендной платы определенной Налоговым кодексом;

8) установление стартовой цены продажи прав эмфитевзиса, суперфиция земельного участка, которая для земельных участков государственной и коммунальной собственности не может быть ниже рыночной стоимости соответствующих прав, определенной путем проведения экспертной денежной оценки;

9) определение Исполнителя земельных торгов, даты и места проведения земельных торгов.

Подготовка лотов осуществляется за счет средств Организатора. Финансирование подготовки лотов для продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них также может осуществляться за счет средств Исполнителя на основании договора о подготовке лотов между Организатором и Исполнителем с последующим возмещением расходов Исполнителю за счет средств, уплачиваемых покупателем лота.

Порядок проведения земельных торгов в форме аукциона и подготовка к их проведению

После подготовки Организатором лотов и передачи соответствующих документов и материалов Исполнителю тот формирует отдельные дела по каждому лоту, которые после завершения торгов передаются покупателям.

Исполнитель должен опубликовать в общегосударственных, региональных и местных СМИ, а также на официальном веб-сайте центрального органа исполнительной власти в сфере земельных отношений (далее – Госземагентство) объявление с указанием даты проведения торгов и перечня лотов. В объявлении указываются:

1) наименование Организатора;

2) место расположения, площадь и кадастровый номер земельного участка;

3) целевое назначение, а для градостроительных нужд – также виды использования;

4) условия договора купли-продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзиса, который подписывается на земельных торгах;

5) стартовая цена продажи земельного участка или стартовый размер годовой арендной платы за пользование земельным участком;

6) градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, если такой участок предназначен для целей застройки;

7) место и время проведения земельных торгов;

8) размер регистрационного и гарантийного взноса, порядок их уплаты, а также номер банковского счета исполнителя для их перечисления;

9) наименование и адрес Исполнителя, а также фамилия, должность и номер телефона контактного лица для ознакомления с документами на лот;

10) текст договора без указания цены и покупателя.

Размещение объявлений о проведении торгов на официальном веб-сайте Госземагентства осуществляется бесплатно, такие объявления дополнительно должны содержать фотографические изображения земельных участков и копии документов и материалов на лот. Доступ к таким объявлениям должен быть бесплатным, анонимным, круглосуточным и без иных ограничений с возможностью копирования и распечатывания информации.

Земельные торги проводятся не ранее 30 и не позже 90 дней после обнародования объявления об их проведении.

Для участия в земельных торгах заинтересованное лицо не позже чем за три рабочих дня до их проведения подает Исполнителю заявление об участии в земельных торгах, документы, идентифицирующие такое лицо и подтверждающие полномочия представителя (при наличии представителя), а также подтверждение уплаты регистрационного и гарантийного взносов.

При получении документов от заинтересованного лица Исполнитель выдает справку о получении документов и записывает в книгу регистрации участников торгов порядковый номер участника и номер лота, который тот желает приобрести.

После регистрации участнику земельных торгов выдается входной билет, информационная карточка на лот и карточка участника с указанием на обратной стороне условий проведения торгов.

В день проведения торгов происходит регистрация присутствующих участников. Регистрация начинается за 3 часа и заканчивается за 20 минут до начала торгов. Зарегистрированному участнику выдается табличка с номером. Незарегистрированные лица к участию в торгах не допускаются.

Формы заявления об участии в земельных торгах, справки о получении документов исполнителем земельных торгов, книги регистрации участников торгов, входного билета, информационной карточки на лот и карточки участника торгов утверждаются Госземагентством.

Представители СМИ и общественных организаций имеют право присутствовать на земельных торгах, производить видео и звукозапись торгов. По решению лицитатора во время торгов по конкретному лоту в зале могут присутствовать участники, не берущие участия в торгах по этому лоту, а также лица, приглашенные Организатором.

Для устранения нарушений порядка проведения торгов лицитатор имеет право: (а) не более одного раза за каждый вид нарушения устно предупредить участника или приглашенное лицо, (б) потребовать от участника или приглашенного лица покинуть зал торгов за неоднократное нарушение порядка проведения торгов, (в) временно прекратить проведение торгов и объявить перерыв в случае нарушения участниками правил проведения торгов.

Земельные торги должны начинаться с объявления лицитатором условий их проведения.

Лот выставляется на торги при наличии не менее двух участников.

Лицитатор объявляет номер лота, другие исходные данные о земельном участке, а также стартовою цену лота. Торги начинаются с ударом аукционного молотка, если один или более участников сообщили о намерении приобрести лот.

Если на протяжении 3 минут после трехразового объявления стартовой цены никто из участников не выявил желания приобрести лот, лот снимается с продажи на этих торгах.

При наличии не менее двух желающих приобрести лот за стартовой ценой лицитатор увеличивает стартовою цену на шаг торгов с дальнейшим увеличением цены. Значение шага торгов устанавливается Организатором в размере до 5 % стартовой цены земельного участка или до 0,5 % стартовой платы за пользование земельным участком в случае продажи прав на него.

В ходе торгов участники могут сообщать о своем намерении приобрести лот по объявленной лицитатором цене двумя способами: (1) поднятием таблички с номером, повернутым к лицитатору, что означает принятие цены, предложенной лицитатором (принятие предложения цены без голоса), либо (2) поднятием таблички с одновременным объявлением своего предложения относительно цены лота, которое должно быть выше, чем названная лицитатором цена не менее чем на один шаг торгов и обязательно кратным шагу торгов (предложение цены с голоса).

Порядком детально описано ход ведения торгов лицитатором и ход его действий в тех или иных случаях, возникающих во время торгов.

Если на протяжении 3 минут после трехкратного повторения последней цены не предложена цена выше, лицитатор заканчивает торги по лоту одновременно с ударом аукционного молотка и произнесения слова «Продано», объявляет цену продажи лота по последней наивысшей цене, по которой выявлено намерение приобрести лот, номер победителя и приглашает его для подписания протокола, который ведется Исполнителем во время торгов.

В случае отказа победителя подписать протокол он лишается права на дальнейшее участие в торгах по этому лоту. В протокол вносится запись об отказе победителя от его подписания, а при наличии других участников, желающих приобрести этот лот, лицитатор восстанавливает торги по этому лоту в день проведения торгов. При отсутствии таких участников лот выставляется на повторные торги.

Протокол торгов подписывается победителем, лицитатором и Организатором немедленно после окончания торгов по лоту в двух экземплярах. Один экземпляр протокола выдается победителю. После подписания протокола торгов лицитатор объявляет об их завершении.

На торгах обязан присутствовать Организатор или его представитель, уполномоченный заключать от имени Организатора договор купли-продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзиса земельного участка, который либо права на который выставляются на земельные торги.

Договор купли-продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзиса земельного участка между Организатором и победителем заключается непосредственно в день проведения торгов, кроме случаев когда победителем торгов относительно продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности выступают иностранные государства или иностранные юридические лица, для приобретения земельных участков которыми в соответствии с Кодексом требуется согласование Верховной Рады Украины или Кабинета Министров Украины. В таких случаях договор купли-продажи земельного участка несельскохозяйственного назначения заключается после получения соответствующего согласования. В случае отказа от предоставления такого согласования торги по лоту считаются такими, что не состоялись.

Право на земельный участок, приобретенное по результатам проведения торгов, подлежит государственной регистрации.

Победитель торгов обязан уплатить цену продажи земельного участка или плату за пользование участком не позднее трех банковских дней со дня заключения соответствующего договора.

Основания для отмены аукциона и признания его несостоявшимся

Земельные торги по лоту считаются состоявшимися после подписания договора купли-продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзиса земельного участка.

Земельные торги могут быть (1) отменены, либо (2) признаны несостоявшимися, или (3) их результаты могут быть аннулированы.

Отмена земельных торгов. Земельные торги до их проведения отменяются Организатором в случае поступления к нему документов, влекущих за собой внесение изменений в землеустроительную или землеоценочную документацию на земельный участок либо установление запрета на ее отчуждение или передачу в пользование. Сообщение об отмене торгов не позднее следующего дня после принятия соответствующего решения подлежит обнародованию в том же порядке, что и объявление о проведении торгов. В случае отмены земельных торгов Исполнитель возвращает участникам уплаченные ими регистрационные и гарантийные взносы не позднее пяти банковских дней с момента отмены.

Признание земельных торгов несостоявшимися. Земельные торги признаются несостоявшимися: (а) при отсутствии участников либо присутствии только одного участника (кроме проведения повторных торгов); (б) если ни один из участников не предложил цену, выше стартовой цены лота; (в) при отказе победителя от подписания протокола торгов. Решение о признании земельных торгов несостоявшимися принимается Исполнителем в день их проведения.

Аннулирование результатов торгов. Результаты земельных торгов аннулируются Организатором в случае отказа победителя от заключения договора купли-продажи или договора аренды, суперфиция, эмфитевзиса земельного участка, а также в случае неуплаты победителем в установленный срок надлежащей суммы за приобретенный лот. В указанных случаях победителю, а также в случае его отказа от подписания протокола торгов гарантийный взнос не возвращается. Решение об аннулировании земельных торгов принимается Организатором в пятидневный срок после возникновения основания для аннулирования.

Если торги не состоялись либо их результаты аннулированы, повторные торги могут быть проведены не ранее чем через месяц и не позднее чем через шесть месяцев со дня проведения предыдущих земельных торгов.

Повторные торги проводятся в порядке, установленном для проведения торгов. К участию в повторных торгах не допускаются победители предыдущих торгов, которые не оплатили в установленный срок надлежащей суммы за приобретенный лот или отказались от подписания протокола торгов.

Если торги признаны несостоявшимися по причине присутствия только одного участника и для участия в повторных торгах зарегистрирован только тот же участник, он имеет право приобрести земельный участок или приобрести право пользования им по стартовой цене.

Обнародование результатов земельных торгов. Организатор не позднее пяти рабочих дней после проведения торгов публикует в СМИ, в которых было размещено объявление об их проведении, сообщение, а также размещает на официальном веб-сайте Госземагентства видеозапись торгов и сообщение о результатах торгов по каждому лоту с указанием: (1) места расположения, размера и кадастрового номера земельного участка; (2) цены продажи либо годовой платы за пользование участком; (3) срока пользования участком в случае продажи прав на него; (4) целевого назначения земельного участка.



News Archive

Browse by

Practice Areas:
Industry Sectors:
Search

Publication Archive